Τα ξενοδοχεία συγκέντρωσαν το ενδιαφέρον των επενδυτών ακινήτων το 2024

Αν το 2024 ήταν η χρονιά κατά την οποία η φιλοξενία εδραίωσε περαιτέρω τη θέση της ως βασική κατηγορία περιουσιακών στοιχείων για τους επενδυτές ακινήτων, όπως αποδεικνύουν αξιόλογες εξαγορές και αγοραπωλησίες, ανάμεσά τους και η εξαγορά του Grand Hyatt Athens από το αμερικανικό fund Blackstone, ήταν επίσης η χρονιά των Swiftonomics, των αθλητικών γεγονότων και ενός… παιχνιδιού δύο ημιχρόνων για την ευρωπαϊκή ήπειρο.

Ο William Duffey, επικεφαλής του τμήματος κεφαλαιαγορών ξενοδοχείων και φιλοξενίας στην περιοχή της Ευρώπης, Μέσης Ανατολής και Αφρικής (EMEA) της JLL, ανέφερε: “Υπάρχουν σαφείς ενδείξεις ότι οι επενδυτές δεν βλέπουν πλέον τα ξενοδοχεία ως εναλλακτική, αλλά ως βασική κατηγορία περιουσιακών στοιχείων”.

Αναλύοντας τα υψηλά της χρονιάς, ο Jon Hubbard, επικεφαλής του τμήματος φιλοξενίας της Cushman & Wakefield στην περιοχή EMEA, είπε: “Οι εμπορικές επιδόσεις των ευρωπαϊκών ξενοδοχείων γνώρισαν μια “ανάκαμψη της Taylor Swift” κατά το πρώτο εξάμηνο του τρέχοντος έτους, με την υψηλή ζήτηση των πελατών να συνδέεται εν μέρει με τα μεγάλα γεγονότα που έλαβαν χώρα σε όλη την ήπειρο, όπως το Euro 2024, οι Ολυμπιακοί Αγώνες και η περιοδεία Eras της Swift.

Η Swift ειδικότερα κατάφερε να κάνει κάποια μαγικά RevPAR, με μια έκθεση της JLL να σημειώνει ότι τα RevPAR στους προορισμούς που φιλοξένησαν συναυλίες της ξεπέρασαν τον παγκόσμιο μέσο όρο κατά 490 μονάδες βάσης. Σε σύγκριση με τα στοιχεία του 2019, οι πέντε κορυφαίες αγορές που σημείωσαν τη μεγαλύτερη ποσοστιαία αύξηση παγκοσμίως κατά τη διάρκεια της περιοδείας της Swift περιλάμβαναν τέσσερις ευρωπαϊκούς προορισμούς, δηλαδή το Εδιμβούργο, το Παρίσι, τη Μαδρίτη και το Μιλάνο.

Παρόλο που τα αθλητικά δρώμενα (Ολυμπιακοί Αγώνες και Euro) της Ευρώπης δεν προκάλεσαν ακριβώς την άνοδο που ήλπιζαν οι ξενοδόχοι στο Παρίσι και τη Γερμανία αντίστοιχα, οι επενδυτές συνέχισαν να συρρέουν σε βασικές ευρωπαϊκές πόλεις.

Το Ηνωμένο Βασίλειο, η Ισπανία και η Γαλλία ήταν οι πιο ενεργές αγορές σε επίπεδο συναλλαγών κατά το πρώτο εξάμηνο του έτους, αντιπροσωπεύοντας πάνω από τα δύο τρίτα του ευρωπαϊκού συνόλου, σύμφωνα με την Cushman & Wakefield. Ενώ ο όγκος του πρώτου εξαμήνου έφτασε πάνω από 11,6 δισ. ευρώ, ο υψηλότερος όγκος εξαμήνου από το 2019, οι περισσότεροι παράγοντες που παρακολουθούν την αγορά προβλέπουν ότι ο τομέας θα καταγράψει έως και 20 δισ. ευρώ σε συμφωνίες μέχρι το τέλος του έτους.

Τη νότια Ευρώπη προτιμούν οι επενδυτές

Το 2023 έκλεισε με στοιχεία συναλλαγών που αποδεικνύουν την προτίμηση των επενδυτών στη νότια Ευρώπη, έναντι των αγορών της βόρειας Ευρώπης, υποστηριζόμενη από τις ισχυρές επιδόσεις στον τομέα της αναψυχής και την ελκυστικότητα της Ισπανίας, της Πορτογαλίας, της Ιταλίας και της Ελλάδας όλο το έτος.

Ενώ οι μεγάλες συναλλαγές μεμονωμένων περιουσιακών στοιχείων το 2024 συνέχισαν να αναδεικνύουν αυτές τις αγορές, μια σειρά από σημαντικές συναλλαγές χαρτοφυλακίου στη βόρεια Ευρώπη υποδηλώνουν ότι οι “ορέξεις” των επενδυτών αρχίζουν να εξισορροπούνται.

Για παράδειγμα, η συμφωνία ύψους 200 εκατομμυρίων ευρώ της Gruppo Statuto για το Six Senses Hotel Ibiza -που αποτελεί ρεκόρ για το νησί- υπογράμμισε την ελκυστικότητα του ήλιου και της θάλασσας, αλλά και συναλλαγές όπως η συμφωνία ύψους 300 εκατομμυρίων ευρώ της Mohari και της Omnam για το πεντάστερο Bauer στη Βενετία, ή το Castello που ανέλαβε τη χρηματοδότηση του Nobu Hotel Via Veneto στη Ρώμη. Η Banco Santander απέκτησε μερίδιο σε τρία ξενοδοχεία Meliá έναντι 300 εκατ. ευρώ, ενώ η Blackstone αγόρασε το Grand Hyatt Athens έναντι 230 εκατ. ευρώ.

Ωστόσο, ειδικά στο Ηνωμένο Βασίλειο έχουν γίνει αρκετές συμφωνίες χαρτοφυλακίου, που καταδεικνύουν την πίστη των διεθνών επενδυτών στα μακροπρόθεσμα θεμελιώδη μεγέθη της χώρας. Η Starwood Capital συνήψε συμφωνία ύψους 800 εκατ. λιρών με τον οικογενειακό όμιλο Radisson Edwardian, για 10 ξενοδοχεία, με 2.053 δωμάτια σε ολόκληρη τη χώρα, καθώς επίσης και την υπογραφή δέσμευσης για συνεργασία σε περαιτέρω συμφωνίες. Η συναλλαγή αύξησε τον αριθμό των ευρωπαϊκών ξενοδοχείων της Starwood σε 47, συμπεριλαμβανομένων περίπου 10.000 δωματίων σε όλη την ήπειρο. Η JLL εκπροσώπησε τον πωλητή.

Συναλλαγές χαρτοφυλακίου

Επισημαίνοντας την τάση των μεγάλων αγορών, η Ares Real Estate εξαγόρασε ένα χαρτοφυλάκιο 18 βρετανικών ξενοδοχείω,ν με 3.028 δωμάτια, από την Landsec, έναντι 400 εκατομμυρίων λιρών. Το χαρτοφυλάκιο περιλαμβάνει ακίνητα μεσαίας και οικονομικής κατηγορίας, με την πλειονότητα της αξίας στο κεντρικό Λονδίνο και τα υπόλοιπα περιουσιακά στοιχεία να βρίσκονται κυρίως σε μεγάλες πόλεις όπως το Εδιμβούργο, το Μάντσεστερ και το Μπέρμιγχαμ.

Εν τω μεταξύ, ο σκανδιναβικός ιδιοκτήτης-διαχειριστής ξενοδοχείων Pandox διπλασίασε το χαρτοφυλάκιό του στο Ηνωμένο Βασίλειο εν μία νυκτί, όταν απέκτησε τρία aparthotels στο κεντρικό Λονδίνο έναντι 230 εκατ. λιρών.

Η Travelodge απέκτησε 66 ξενοδοχεία με την επωνυμία Travelodge από τον μεγαλύτερο ιδιοκτήτη της -την LXi REIT- έναντι 210 εκατ. λιρών, με την υποστήριξη του ιδιοκτήτη GoldenTree Asset Management.

Στις αρχές Δεκεμβρίου, εν τω μεταξύ, η KKR και η Baupost εξαγόρασαν 33 ξενοδοχεία της Marriott International στο Ηνωμένο Βασίλειο από την ADIA. Ο εναλλακτικός δανειστής Cheyne υπογράμμισε την πίστη του στα θεμελιώδη μεγέθη του Ηνωμένου Βασιλείου, καθώς δάνεισε στην Fattal 525 εκατ. λίρες για την αναχρηματοδότηση τεσσάρων ακινήτων στο Λονδίνο, και συγκεκριμένα των NYX Hotel London Holborn, Leonardo Royal Hotel London City, Leonardo Royal Hotel London Tower Bridge και Leonardo Royal Hotel London St Pauls.

Μια άλλη σημαντική συμφωνία χαρτοφυλακίου πραγματοποιήθηκε στην Ολλανδία, όπου η Fattal σύναψε συμφωνία για 12 ξενοδοχεία, έναντι 360 εκατ. ευρώ από την KSL Capital Partners, σηματοδοτώντας την πρόθεσή της να συνεχίσει να επεκτείνει την, ήδη, σημαντική παρουσία της στην περιοχή της Μπενελούξ. Πέντε από τα ξενοδοχεία βρίσκονται στο Άμστερνταμ, ενώ τα υπόλοιπα επτά βρίσκονται στις πόλεις Ρότερνταμ, Χάγη, Αϊντχόβεν, Γκρόνινγκεν και Μάαστριχτ.

Η Fattal European Partnership, ο ευρωπαϊκός επενδυτικός βραχίονας του ομίλου Leonardo Hotel Group, συγκέντρωσε περίπου 420 εκατ. ευρώ τον περασμένο χρόνο για το τρίτο ευρωπαϊκό ξενοδοχειακό ταμείο της και δηλώνει ότι βρίσκεται, ήδη, μπροστά από τους στόχους ανάπτυξης. Ο Guy Vardi, συνδιαχειριστής των συνεργασιών για τον ξενοδοχειακό όμιλο Fattal, δήλωσε: “Το γεγονός ότι είμαστε ιδιοκτήτης-διαχειριστής μας δίνει τη δυνατότητα πρόσβασης σε συναλλαγές που ο τυπικός χρηματοοικονομικός επενδυτής δεν είναι σε θέση να εκτελέσει”.

Σε μια ένδειξη ότι η Κεντρική Ευρώπη επανέρχεται στο τραπέζι των συμφωνιών, η CPI Property Group πούλησε το 50% της συμμετοχής της σε μια θυγατρική που κατέχει οκτώ ξενοδοχεία στην Τσεχία στην εταιρία Best Hotel Properties, με έδρα την Μπρατισλάβα.

Τάσεις συναλλαγών

Ο κ. Duffey παρατηρεί ότι οι επενδυτές ξενοδοχείων έχουν σαφείς προτιμήσεις για ξενοδοχεία χαμηλού προϋπολογισμού ή πολυτελείας, ενώ εξακολουθεί να υπάρχει κάποια επιφυλακτικότητα όσον αφορά τη μεσαία κατηγορία. Αναφέρει το Caledonian στο Εδιμβούργο, το οποίο επανατοποθετήθηκε ως ξενοδοχείο Curio Collection αυτό το καλοκαίρι, αφού άφησε την επωνυμία Waldorf Astoria.

Οι συμφωνίες πολυτελείας φέτος περιλάμβαναν τη συμφωνία της Morgan Stanley και της Quinspark Investment Partners για το Pullman Paris Tour Eiffel από τη γαλλική επενδυτική εταιρεία REIT Amundi για περίπου 350 εκατ. ευρώ.

Σημειώνεται, επίσης, το αυξανόμενο ενδιαφέρον των επενδυτών για τις κατηγορίες παρατεταμένης διαμονής, επώνυμων κατοικιών και ξενώνων, γεγονός που αποδεικνύεται από σημαντικές συμφωνίες φέτος. Η Greystar, ειδικευμένη στη διαμονή, σύναψε συμφωνία τριών περιουσιακών στοιχείων στην Ισπανία στην κατηγορία της παρατεταμένης διαμονής, η οποία απηχεί την αγορά aparthotel της Pandox στο Λονδίνο.

Στον τομέα των συγχωνεύσεων και εξαγορών, η γερμανική Motel One πέρασε ξανά στα χέρια του ιδρυτή της σε μια συμφωνία που αποτιμά την εταιρία στα 4,1 δισ. ευρώ. Ωστόσο, άλλες συζητούμενες συναλλαγές, όπως η φημολογούμενη εξαγορά της citizenM, δεν ολοκληρώθηκαν.