Τα πρώτα σημάδια κρίσης στην αγορά ακινήτων της Ευρώπης

Η Blackstone, η μεγαλύτερη στον κόσμο επενδυτική που τοποθετείται σε ακίνητα, δεν εξυπηρέτησε δάνειο για την αγορά κτιρίου γραφείων στη Φινλανδία και τον περασμένο μήνα η Moody’s υποβάθμισε δάνειο που στηρίζει γερμανικό συγκρότημα κτιρίων της Brookfield. Στη Φρανκφούρτη, οι Κορεάτες ιδιοκτήτες του πύργου Τριανόν των 45 ορόφων έχουν προσλάβει συμβούλους για να αρχίσουν τη διαδικασία αναδιάρθρωσης του ασφαλισμένου χρέους, ύψους 375 εκατ. ευρώ, με το οποίο έχει αγοραστεί το κτίριο. Και ο Κινέζος επενδυτής Τσεούνγκ Κέι πουλάει δύο κτίριά του σε καλή περιοχή του Λονδίνου για να μπορέσει να μειώσει το χρέος του. Πρόκειται για τα πρώτα σημάδια κρίσης στην αγορά ακινήτων στην Ευρώπη, που έρχεται αντιμέτωπη με νέα δύσκολη συγκυρία.

Σε έκθεσή της, που δόθηκε στη δημοσιότητα τον Φεβρουάριο, η ΕΚΤ προειδοποίησε για τις «αυξανόμενες παθογένειες» του ευρωπαϊκού real estate.

Οπως επισημαίνει σχετικό δημοσίευμα των Financial Times, το ερώτημα που απασχολεί τώρα τους επενδυτές είναι κατά πόσον αυτές οι, προς το παρόν, μεμονωμένες περιπτώσεις μη εξυπηρετούμενων δανείων πρόκειται να επεκταθούν και να εξελιχθούν σε γενικευμένη κρίση του κλάδου ανάλογη εκείνης της διετίας 2008-2009 που έπληξε τις ευρωπαϊκές τράπεζες. Και ο κίνδυνος είναι μεγάλος για τα κτίρια γραφείων, που αποτελούν το μεγαλύτερο και σημαντικότερο τμήμα του συνόλου της αγοράς ακινήτων και το οποίο στηρίζεται από χρέος ύψους 1,5 τρισ. ευρώ. Σε σχετική έκθεσή της, που δόθηκε στη δημοσιότητα τον Φεβρουάριο, η ΕΚΤ προειδοποίησε για τις «αυξανόμενες παθογένειες» των ευρωπαϊκών αγορών ακινήτων. Οι κατασκευαστικές και εργολαβικές εταιρείες όπως και οι κάτοχοι εκτάσεων γης και ακινήτων έχουν ήδη κληθεί να αντιμετωπίσουν πρωτόγνωρες εξελίξεις από την αρχή της πανδημίας. Τώρα, όμως, η κατάσταση διαφέρει θεμελιωδώς από την προηγούμενη κρίση, καθώς οι ιδιοκτήτες ακινήτων αντιμετωπίζουν τη ραγδαία αύξηση των επιτοκίων, μιας και οι κεντρικές τράπεζες έχουν αποδυθεί σε μια συντονισμένη προσπάθεια να ανακόψουν την ανοδική πορεία του πληθωρισμού.

Στο μεταξύ, η πρόσφατη τραπεζική κρίση με την κατάρρευση δύο περιφερειακών αμερικανικών τραπεζών αλλά και του ελβετικού κολοσσού της Credit Suisse έχει εντείνει τους φόβους πως μπορεί η πίστωση να παρέχεται εφεξής πιο δύσκολα και να είναι πιο ακριβή. Και παράλληλα, οι τιμές των ακινήτων έχουν σημειώσει ραγδαία πτώση τους τελευταίους μήνες, ενώ σε κάποιες περιοχές αποδεικνύεται πλέον εξαιρετικά δύσκολο να πουληθεί ένα παλιό σπίτι. Στα τέλη του περασμένου μήνα, αναλυτές του ομίλου Citi προειδοποίησαν τους πελάτες τους ότι οι αξίες των ευρωπαϊκών ακινήτων δεν έχουν ακόμη προσαρμοστεί πλήρως στην άνοδο των επιτοκίων και πιθανώς να υποχωρήσουν κατά 40% έως το τέλος του 2024. Μιλώντας στη βρετανική εφημερίδα ο Μαρκ Μπλέιντον, επικεφαλής του τομέα ακινήτων στην Investec, τονίζει πως «μπορεί κανείς να δει καθαρά τις ρωγμές που αρχίζουν να ανοίγουν».
Μέχρι την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση του 2008 οι τράπεζες προσέφεραν στεγαστικά δάνεια που ανταποκρίνονταν στο 80% ή ακόμη και στο 100% της αξίας του ακινήτου, ενίοτε και επειδή υπερτιμούσαν τα έσοδα που θα απέδιδε ένα ακίνητο. Τώρα, όμως, σχετική έρευνα της Bayes Business School καταλήγει στο συμπέρασμα πως οι ευρωπαϊκές τράπεζες δύσκολα θα καλύψουν πάνω από το 60% της αξίας του ακινήτου προκειμένου να περιορίσουν την πιθανότητα να βρεθεί το χρέος ενός ακινήτου μεγαλύτερο από την αξία του ακινήτου. Οι περισσότεροι αναλυτές δεν θεωρούν πιθανή μια επανάληψη της χρηματοπιστωτικής κρίσης, με τα κόκκινα δάνεια να υπονομεύουν την κεφαλαιακή επάρκεια των τραπεζών και ενίοτε να τις οδηγούν στην καταστροφή. Προβλέπουν, αντιθέτως, μια παρατεταμένη περίοδο επώδυνης προσαρμογής, αλλά όχι ένα σύντομο και οξύ σοκ. Ορισμένοι επενδυτές, ωστόσο, ανησυχούν πως αυτή τη φορά τα πράγματα ενδέχεται να εξελιχθούν προς την αντίθετη κατεύθυνση: να υπάρξει δηλαδή σοκ στην αγορά ακινήτων που να πλήξει κάπως τις τράπεζες, αλλά να καταφέρει πολύ πιο καίριο πλήγμα στους ιδιοκτήτες ακινήτων.