Ρύθμιση-κλειδί ξεμπλοκάρει τις «παγωμένες» και ξεχασμένες μεταβιβάσεις ακινήτων

Ανάσα ανακούφισης για δεκάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων φέρνει η νέα νομοθετική ρύθμιση που αφορά τις μεταβιβάσεις ακινήτων, δίνοντας λύσεις σε αγοραπωλησίες, γονικές παροχές και κληρονομιές που είχαν «παγώσει» επειδή ο πολιτικός μηχανικός μέτρησε διαφορετικά το ακίνητο από ό,τι είναι καταγεγραμμένο στο συμβόλαιο!

Όπως είναι γνωστό, οι διαφορές στα τετραγωνικά που αναγράφονται στα συμβόλαια σε σχέση με τις μετρήσεις των πολιτικών μηχανικών για την έκδοση της ηλεκτρονικής ταυτότητας του ακινήτου αποτελούσαν σημαντικό εμπόδιο στην ολοκλήρωση πολλών μεταβιβάσεων.

Σε νομοσχέδιο του Υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης που κατατέθηκε στη Βουλή, προβλέπεται η δυνατότητα μονομερών διορθώσεων ιδιοκτησιακών τίτλων και πράξεων σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας. Διορθώσεις, δηλαδή, που θα μπορούν να γίνονται μονομερώς από τους πολιτικούς μηχανικούς, χωρίς να απαιτείται η εμπλοκή προηγούμενων ιδιοκτητών, γειτόνων ή διαχειριστών.

Συγκεκριμένα, στις περιπτώσεις όπου η επιφάνεια του ακινήτου διαφέρει μεταξύ του συμβολαίου και των μετρήσεων του πολιτικού μηχανικού για την έκδοση της ηλεκτρονικής ταυτότητας, η μεταβίβαση δεν θα εμποδίζεται. Η διαδικασία θα προχωρά με απλή διόρθωση του συμβολαίου από τον πολιτικό μηχανικό. Εάν η απόκλιση μεταξύ της επιφάνειας που αναγράφεται στο συμβόλαιο και της επιφάνειας που μετρήθηκε είναι κάτω του 2%, τότε η μεταβίβαση θα προχωρά άμεσα χωρίς να απαιτούνται τροποποιήσεις στα συμβόλαια.

Για αποκλίσεις μεγαλύτερες του 2%, η νομοθεσία δίνει τη δυνατότητα για μονομερή διόρθωση, ώστε να εκδοθεί άμεσα η ηλεκτρονική ταυτότητα του ακινήτου, αρκεί η αλλαγή αυτή να μην δημιουργεί προβλήματα σε όμορες ιδιοκτησίες. Παράλληλα, λύση παρέχεται και για ακίνητα που βρίσκονται σε οικόπεδα, με τη δυνατότητα μονομερών διορθώσεων υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις.

Προσοχή όμως, γιατί υπάρχουν και «ψιλά γράμματα»: Εάν η επιφάνεια βγει μεγαλύτερη, θα πρέπει να πληρωθεί ο επιπλέον φόρος για να προχωρήσει η μονομερής διόρθωση. Η νέα αυτή ρύθμιση αναμένεται να απελευθερώσει μεγάλο αριθμό μεταβιβάσεων ακινήτων, μειώνοντας τις χρονοβόρες διαδικασίες και διευκολύνοντας την αγορά ακινήτων.

Αναλύοντας τις διατάξεις του νομοσχεδίου με τη βοήθεια του κ. Κώστα Καράμπαμπα, πολιτικού μηχανικού ΕΜΠ και τεχνικού συμβούλου, προκύπτουν τα εξής συμπεράσματα:

Πότε απαιτείται μονομερής τροποποίηση της σύστασης

Ο ιδιοκτήτης μιας οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας μπορεί να προβεί σε μονομερή τροποποίηση της σύστασης ως προς την επιφάνεια, το περίγραμμα και τη χρήση της ιδιοκτησίας με τις εξής προϋποθέσεις:

1. Η πραγματική κατάσταση να έχει δημιουργηθεί από την κατασκευή της οικοδομής και να αποτυπώνεται στην ηλεκτρονική ταυτότητα της ιδιοκτησίας.
2. Να μην θίγονται τα υφιστάμενα ποσοστά συνιδιοκτησίας της ιδιοκτησίας επί του οικοπέδου και τα ποσοστά κατανομής κοινοχρήστων δαπανών.
3. Να έχει καταβληθεί ο οφειλόμενος εκ της μεταβολής φόρος.
Ύστερα από τη μονομερή τροποποίηση, μπορεί να γίνει κανονικά οποιαδήποτε μεταβίβαση.

Πότε δεν απαιτείται τροποποίηση της σύστασης

Αν η πραγματική επιφάνεια μιας οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας διαφέρει από αυτή που αναφέρεται στη σύσταση αλλά βρίσκεται εντός της αποδεκτής απόκλισης του 2%, τότε δεν απαιτείται καμία τροποποίηση και μπορούν να γίνουν κανονικά μεταβιβάσεις.

Πότε μπορεί να διορθωθεί μονομερώς ο τίτλος κτήσης σε οικόπεδα με κτίσμα χωρίς σύσταση

Ο ιδιοκτήτης οικοπέδου με κτίσμα ή κτίσματα όπου δεν υπάρχει σύσταση, εφόσον υπάρχει ταύτιση μεταξύ της ηλεκτρονικής ταυτότητας και του κτηματολογίου, μπορεί να διορθώσει μονομερώς τον τίτλο του ως προς την επιφάνεια, το περίγραμμα και τη χρήση των κτισμάτων, υπό την προϋπόθεση ότι δεν μεταβάλλεται κανένα περιγραφικό στοιχείο του οικοπέδου, η διαφορά στην επιφάνεια εντός σχεδίου είναι ±5% και εκτός σχεδίου ±10%, και έχει καταβληθεί τυχόν οφειλόμενος εκ της μεταβολής φόρος.