Πλήρης οδηγός για τα ακίνητα: 19+1 λύσεις στους γρίφους του Ε9 - Τα βασικά λάθη

Η ασυμφωνία των εμβαδών των ιδιοκτησιών σε σχέση με τους τίτλους τους και η μη δήλωση των ακινήτων που δηλώθηκαν στο Κτηματολόγιο με χρησικτησία είναι από τα βασικά λάθη που γίνονται από ιδιοκτήτες, αλλά και επαγγελματίες, στη συμπλήρωση του φορολογικού εντύπου Ε9.

Ο κατάλογος των λαθών περιλαμβάνει ακόμη τη μη δήλωση των επιπλέον τετραγωνικών των ακινήτων που τακτοποιήθηκαν, αλλά και τη μη δήλωση των κενών διαμερισμάτων. Όλα αυτά τα λάθη έχουν ως αποτέλεσμα να υπάρχουν «έξτρα χρεώσεις» για τους ιδιοκτήτες.

Για τον λόγο αυτό, οι τελευταίοι θα πρέπει να τσεκάρουν αν όλα τα στοιχεία είναι δηλωμένα σωστά στο Ε9 και συμφωνούν με αυτά που προκύπτουν από τα νομιμοποιητικά έγγραφα, όπως είναι τα συμβόλαια, οι οικοδομικές άδειες, τα νέα τοπογραφικά που συντάχθηκαν για τις δηλώσεις στο Κτηματολόγιο κ.ά.

Σημειώνεται πως η ΑΑΔΕ άνοιξε την ηλεκτρονική εφαρμογή για την υποβολή αρχικών ή τροποποιητικών δηλώσεων Ε9 έτους 2024 και οι φορολογούμενοι θα πρέπει να δηλώσουν την ιδιοκτησία τους στην πραγματική κατάσταση και χρήση που είναι σήμερα.

«ΤΑ ΝΕΑ» με τη βοήθεια της τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού Γραμματής Μπακλατσή παρουσιάζουν μέσα από 20 ερωτήσεις – απαντήσεις όλες τις απαραίτητες πληροφορίες για τη σωστή δήλωση των ακινήτων στο φορολογικό έντυπο Ε9 ώστε οι ιδιοκτήτες να αποφύγουν μεγαλύτερες χρεώσεις στον ΕΝΦΙΑ.

Πώς δηλώνονται τα αυθαίρετα κτίσματα;
Αυθαίρετα κτίσματα ή κτίσματα χωρίς σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας αναγράφονται με τη μεικτή τους επιφάνεια, δηλαδή μαζί με την επιφάνεια των κλιμακοστασίων, πλατύσκαλων κ.λπ. Σημείωση: σε κτίσμα το οποίο έχει υπαχθεί σε σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας, θα πρέπει να αναγράψουμε την καθαρή επιφάνεια των κύριων ή των βοηθητικών χώρων.

Ποια ημερομηνία πρέπει να συμπληρωθεί στο έτος κατασκευής;
Ως έτος κατασκευής του ακινήτου θεωρείται η ημερομηνία έκδοσης της άδειας ή η ημερομηνία τελευταίας αναθεώρησής της.

Όταν δεν υπάρχει οικοδομική άδεια, ποιο έτος αναγράφεται;
Όταν δεν υπάρχει οικοδομική άδεια π.χ. για κτίσμα προ του έτους 1955, αναγράφεται το έτος κατασκευής το οποίο προκύπτει από δημόσιο έγγραφο (π.χ. συμβόλαιο αγοράς, γονική παροχή, δωρεά κ.λπ.).

Τι ισχύει στην περίπτωση που υπάρχουν περισσότερες από μία οικοδομικές άδειες;
Όταν για το ίδιο κτίσμα υπάρχουν περισσότερες από μία οικοδομικές άδειες, στο έτος κατασκευής δηλώνεται το έτος της νεότερης άδειας.

Στην περίπτωση που υπάρχει διεκδίκηση ενός ακινήτου και είναι επίδικο, πώς δηλώνεται;
Αυτός που νέμεται το επίδικο ακίνητο είναι υποχρεωμένος να το δηλώσει στο Ε9.

Πότε ένα ακίνητο θεωρείται «τυφλό»;
Ένα κτίσμα θεωρείται «τυφλό» όταν έχει πρόσοψη αποκλειστικά σε ακάλυπτο χώρο, σε αίθριο ή στοά. Ενα οικόπεδο θεωρείται «τυφλό» όταν δεν έχει καμία πρόσοψη σε δρόμο ή πλατεία. Σημείωση: αν ένα κτίσμα δεν είναι «τυφλό», θα πρέπει να αναγράψουμε στην ίδια σειρά και τα στοιχεία του οικοπέδου. Στην περίπτωση που το οικόπεδο είναι «τυφλό» θα πρέπει να δηλωθεί σε χωριστή γραμμή, αναφέροντας και τη συνολική επιφάνεια των κτισμάτων που βρίσκονται σε αυτό.

Πώς δηλώνεται το ακίνητο που βρίσκεται σε κάθετη ιδιοκτησία;
Όταν υπάρχουν περιπτώσεις κάθετης ιδιοκτησίας επί οικοπέδου, ως επιφάνεια οικοπέδου, τότε αναγράφεται το σύνολο των τετραγωνικών αυτού, και ως ποσοστό συνιδιοκτησίας το ποσοστό επί του οικοπέδου που αντιστοιχεί στην κάθετη ιδιοκτησία.

Πώς δηλώνονται οι βοηθητικοί χώροι;
Στο Ε9 οι βοηθητικοί χώροι (αποθήκη, χώρος στάθμευσης, λεβητοστάσιο κ.λπ.) αν δεν έχουν ποσοστό επί του οικοπέδου δηλώνονται στην ίδια γραμμή με τον κύριο χώρο του ακινήτου. Σε περίπτωση όμως που έχουν ποσοστό επί του οικοπέδου και αποτελούν αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες, τότε δηλώνονται σε χωριστή σειρά του εντύπου Ε9.

Πότε δηλώνεται η θέση στάθμευσης;
Ως θέση στάθμευσης ορίζεται ο ιδιωτικός χώρος στάθμευσης αυτοκινήτων, όπως προσδιορίζεται είτε από την οικοδομική άδεια είτε από τον τίτλο κτήσης, που αποτελεί αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία.

Τι ισχύει με τον χώρο στάθμευσης στην πιλοτή;
Όταν ο χώρος στάθμευσης αυτοκινήτων στην πιλοτή αποτελεί παρακολούθημα ενός ακινήτου ή αποτελεί δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης, τότε δηλώνεται στην ίδια γραμμή στη στήλη των βοηθητικών χώρων. Το ίδιο ισχύει και για τις αποθήκες που δεν είναι ανεξάρτητες ιδιοκτησίες, δηλαδή δεν έχουν ποσοστό στο οικόπεδο.

Πότε δηλώνεται ο «αέρας»;
Το «δικαίωμα υψούν», γνωστό και ως «αέρας» του κτιρίου, δηλώνεται σε ξεχωριστή γραμμή εφόσον αποτελεί ξεχωριστή ιδιοκτησία, σε εκατοστά συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου.

Πώς δηλώνεται η μεζονέτα;
Η μονοκατοικία που εκτείνεται σε περισσότερους από έναν ορόφους, γνωστή ως μεζονέτα, αποτελεί ενιαία λειτουργική ενότητα και δηλώνεται σε μία γραμμή. Ως επιφάνεια αναγράφεται το σύνολο των τετραγωνικών μέτρων και στη στήλη του ορόφου δηλώνεται ο κωδικός του ψηλότερου ορόφου.

Ποιο κτίσμα θεωρείται ημιτελές;
Το ακίνητο θεωρείται ημιτελές όταν έχει κατασκευαστεί ο φέρων οργανισμός του, δηλαδή ο σκελετός της οικοδομής, και πριν ολοκληρωθεί η κατασκευή του.

Πώς δηλώνεται το κτίσμα χωρίς στέγη;
Δεν αναγράφονται στοιχεία κτίσματος όταν υπάρχει παντελής έλλειψη στέγης. Αν υπάρχει μερική έλλειψη στέγης ή άλλες ουσιώδεις βλάβες του κτίσματος, που το καθιστούν μη λειτουργικό, τότε αναγράφεται ως ημιτελές.

Τι ισχύει για τις αποθήκες;
Αποθήκη ορίζεται ο αποθηκευτικός χώρος, σύμφωνα με την άδεια οικοδομής και τη χρήση του, οποιουδήποτε μεγέθους, που αποτελεί αυτοτελή οριζόντια ιδιοκτησία και δεν εντάσσεται στην κατηγορία των γεωργικών ή κτηνοτροφικών αποθηκών, ανεξάρτητα από τον όροφο στον οποίο βρίσκεται.

Γεωργική / κτηνοτροφική αποθήκη ορίζεται το κτίσμα στο οποίο φυλάσσονται ζωοτροφές, σπόροι, γεωργικά εργαλεία και μηχανήματα, ή τα κτίρια που στεγάζουν ζώα και στα οποία εκτελούνται απλές εργασίες εκτροφής και γενικά φροντίδας ζώων.

Ποια ακίνητα αφορούν οι «ειδικές συνθήκες»;
Οι «ειδικές συνθήκες» αφορούν ακίνητα που δεν είναι εκμεταλλεύσιμα λόγω πολεοδομικών δεσμεύσεων: βρίσκονται σε αναγκαστική απαλλοτρίωση, υπάρχει άδεια κατεδάφισης, πρόκειται για διατηρητέο κτίσμα, έγινε αναστολή οικοδομικών εργασιών, είναι δεσμευμένο λόγω αρχαιολογικής έρευνας, δεν είναι οικοδομήσιμο ή πρόκειται για κτίσμα υπό ανέγερση.

Δηλώνεται το καθαρό εμβαδόν του κτίσματος ή το συνολικό με τοίχους και μπαλκόνια;
Σε περίπτωση δήλωσης κτισμάτων χωρίς σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, πρέπει να αναγράφεται η μεικτή επιφάνεια αυτών (εξωτερικοί τοίχοι, κλιμακοστάσια, πλατύσκαλα κ.λπ.).

Πώς δηλώνονται οι κλειστοί ημιυπαίθριοι χώροι;
Αν υπάρχουν κλειστοί ημιυπαίθριοι χώροι, πρέπει να προστίθενται στους κύριους χώρους του κτίσματος.

Βοηθητικοί χώροι που μετατράπηκαν σε χώρους κύριας χρήσης και τακτοποιήθηκαν πώς δηλώνονται;
Για βοηθητικούς χώρους που μετατράπηκαν σε χώρους κύριας χρήσης και τακτοποιήθηκαν, θα πρέπει τα τετραγωνικά μέτρα τους να προστεθούν στα ήδη δηλωθέντα τετραγωνικά μέτρα των χώρων κύριας χρήσης και το άθροισμα να αναγραφεί ως συνολική επιφάνεια κύριων χώρων.

Ποια είναι τα πιο συχνά λάθη στο Ε9;
Όπως προαναφέρθηκε, είναι κυρίως αυτά που αφορούν ακίνητα τα οποία δηλώθηκαν με χρησικτησία στο Κτηματολόγιο, αλλά δεν αναγράφονται στην αντίστοιχη στήλη στο Ε9. Επιπλέον, είναι η μη δήλωση των «έξτρα τετραγωνικών» του κτιρίου που τακτοποιήθηκαν με έναν από τους νόμους περί αυθαιρέτων. Διευκρίνιση: κυρίως αυτό αφορά τους ημιυπαίθριους χώρους που έκλεισαν, τα υπόγεια που μετατράπηκαν σε κατοικίες και γενικά τις αυθαίρετες προσθήκες ή αλλαγές χρήσεων των ακινήτων.

Σημειώνεται πως πολλοί ιδιοκτήτες δεν γνωρίζουν πως πρέπει να δηλώσουν τα κενά διαμερίσματα, τις αγροτικές αποθήκες, την κάθετη ιδιοκτησία κ.λπ., με αποτέλεσμα να πληρώνουν πρόσθετους φόρους.