Οι προτάσεις του ΣΕΤΕ και των τουριστικών φορέων για το χωροταξικό

Μία μεταβατική καταληκτική περίοδο δύο ετών, που θα λειτουργήσει ως «γέφυρα» για τις επενδύσεις προτείνει, μεταξύ άλλων, ο Σύνδεσμος Ελληνικών Τουριστικών Επιχειρήσεων στις προτάσεις του  όσον αφορά το σχέδιο νόμου του υπουργείου Περιβάλλοντος για τον εκσυγχρονισμό της χωροταξικής και πολεοδομικής νομοθεσίας».

Ο Σύνδεσμος κρίνει θετικά το γεγονός ότι με τις νέες ρυθμίσεις επιχειρείται βελτίωση πολλών από τις παθογένειες που «μπλοκάρουν» σημαντικά τουριστικά projects, ωστόσο από την άλλη πλευρά, καταθέτει τις δικές του προτάσεις για την περαιτέρω βελτίωση του πλαισίου για τη χωροταξία.

Σύμφωνα με τους τουριστικούς φορείς, πολλά θα κριθούν από την ταχύτητα με την οποία θα κινηθούν οι υποκείμενες μελέτες χωρικού σχεδιασμού (Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, χαρακτηρισμοί δρόμων κλπ), διότι αν καθυστερήσουν (που συνήθως αυτό γίνεται) «τότε το διακύβευμα για την ανάπτυξη είναι μεγάλο, καθόσον αναστέλλονται επί της ουσίας πολλές επενδύσεις ειδικά στην εκτός σχεδίου δόμηση, λόγω και της νομολογίας του ΣτΕ». Εξ’ ού και θα πρέπει να υπάρξει η «γέφυρα» ώστε να μην υπάρξει επενδυτικό κενό μέχρι την θεσμοθέτηση του σχεδιασμού σε τοπικό επίπεδο.

Σύμφωνα με τον ΣΕΤΕ, με το σχέδιο νόμου επιχειρούνται μία σειρά από ουσιώδεις επεμβάσεις σε πολλά πεδία της χωροταξικής και πολεοδομικής νομοθεσίας (χωροταξία, θαλάσσια χωροταξία-δημοτικές οδοί-εκτός σχεδίου δόμηση, Επιχειρηματικά Πάρκα, ΠΟΤΑ, Σύνθετα Τουριστικά Καταλύματα, εισαγωγή νέων μορφών τουριστικών καταλυμάτων, κάθετη συνιδιοκτησία σε εκτός σχεδίου περιοχές, χρήσεις γης, οικοδομική αδειοδότηση, μεταφορά συντελεστή δόμησης, ηλεκτρονική ταυτότητα ακινήτων, ΝΟΚ κ.λπ.). «Παράλληλα, το ΣΝ στοχεύει στην απλούστευση και επιτάχυνση της διαδικασίας κατάρτισης, αναθεώρησης και τροποποίησης των Χωροταξικών και ολεοδομικών Σχεδίων κάθε επίπεδου. Πράγματι, το υφιστάμενο θεσμικό πλαίσιο χωρικού σχεδιασμού στην Ελλάδα έχει δεχτεί δίκαια κριτική ως κατακερματισμένο, αναποτελεσματικό, ασαφές και αναχρονιστικό και αυτό αποδεικνύεται από το μέχρι σήμερα άναρχο και χωρίς σχεδιασμό ευρύτερο περιβάλλον. Το παρόν ΣΝ θέτει τον πολύ φιλόδοξο – αλλά απόλυτα σκόπιμο – στόχο να ανατρέψει την συγκεκριμένη κατάσταση και να δημιουργήσει συνθήκες που θα προάγουν τη βιώσιμη χωρική ανάπτυξη», αναφέρει ο Σύνδεσμος. Ο πρόεδρος του ΣΕΤΕ μάλιστα κ. Γιάννης Ρέτσος, προτάσσει ιδιαίτερα την ανάγκη οι νέες ρυθμίσεις να αποτελέσουν εργαλείο ανάπτυξης, όσο και προστασίας του φυσικού και πολιτισμικού περιβάλλοντος.

Παράλληλα, το ΣΝ διαπνέεται από μία συγκεκριμένη λογική: α) να προωθήσει τον οργανωμένο σχεδιασμό του χώρου έναντι της εκτός σχεδίου μεμονωμένης δόμησης κατοικίας και παραγωγικών εγκαταστάσεων (βιομηχανία, τουρισμός κ.λπ.) και β) να καθιερώσει τα τοπικά και ειδικά πολεοδομικά σχέδια ή άλλα σχέδια χρήσεων γης ως κατεξοχήν εργαλεία για τη ρύθμιση της χρήσης του χώρου.

Τα σημεία προς βελτίωση
Στα σημεία προς βελτίωση, ιδιαίτερη αναφορά γίνεται, μεταξύ άλλων στα Ειδικά Χωροταξικά Πλαίσια:

Σε αρκετά σημεία εντός του ΣΝ γίνεται αναφορά ότι δεν «εμποδίζεται η πρόοδος της διαδικασίας» από τυχόν άπρακτη περίοδο διατύπωσης γνώμης από το εκάστοτε αρμόδιο όργανο. Απαιτείται να διευκρινισθεί κατά πόσο με τον όρο «πρόοδο της διαδικασίας» εννοείται και η ολοκλήρωση αυτής ή εναλλακτικά σε ποιες εννοείται και σε ποιες όχι. Είναι απολύτως άσκοπο και άστοχο, η δημόσια διοίκηση να μην τηρεί τις αναφερόμενες από το Νόμο προθεσμίες ή/ και η μη παροχή γνωμοδότησης από το εκάστοτε συναρμόδιο όργανο να θίγει ή να ανατρέπει την προγραμματισμένη ολοκλήρωση της διαδικασίας τόσο σε επίπεδο χρονοδιαγράμματος όσο και σε επίπεδο περιεχομένου (πχ. όρων και προϋποθέσεων). Στο πλαίσιο αυτό προτείνεται να διευκρινισθεί όχι μόνο ότι δεν εμποδίζεται η πρόοδος αλλά και ότι αυτή ολοκληρώνεται.

Προκειμένου τα Προγράμματα Ενεργειών και Προτεραιοτήτων που συνοδεύουν τα Ειδικά Χωροταξικά Πλαίσια (καθώς και τα Πρόγραμμα Έργων, Ενεργειών και Προτεραιοτήτων που συνοδεύουν τα Περιφερειακά Χωροταξικά Πλαίσια) να αποκτήσουν επί της ουσίας αντίκτυπο στη διαχείριση του χώρου, θα πρέπει να συνδέονται σαφώς με χρηματοδοτικά εργαλεία και τον αναπτυξιακό προγραμματισμό, ιδανικά στο ίδιο νομικό κείμενο έγκρισης του ΕΧΠ. Άλλως υπάρχει ο κίνδυνος (όπως έχει συμβεί στο παρελθόν) να αποτελέσουν κατευθύνσεις χωρίς καμία πρακτική εφαρμογή.

Τέλος, θα πρέπει να τονισθεί τόσο σε σχέση με το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό όσο και ως προς το άρθρο 32 (Όροι δόμησης και προδιαγραφές ΣΤΚ) του ΣΝ ότι τo εκτεταμένο δίκτυο των περιοχών Natura 2000 – σε συνδυασμό με την ανάρτηση των δασικών χαρτών ανά την χώρα – συμβάλλουν στο να περιορίζεται σημαντικά το διαθέσιμο απόθεμα αναπτυξιακής γης οδηγώντας σχεδόν μονοσήμαντα στην ανάπτυξη επενδύσεων μόνον εις βάρος της γεωργικής γης. Για τον λόγο αυτό, είναι σκόπιμο να υπάρχει η δυνατότητα κατάλληλης τουριστικής ανάπτυξης στις χορτολιβαδικές εκτάσεις, στις περιοχές Natura 2000 και στις περιοχές με πολιτισμικό ενδιαφέρον, με απλές και σαφείς αδειοδοτικές διαδικασίες, υπό όρους και προϋποθέσεις που θα διασφαλίζουν την περιβαλλοντική βιωσιμότητα και την χρηματοδότηση της διατήρησης του χαρακτήρα προστασίας τους. «Ειδικά για τις περιοχές Natura επισημαίνουμε ότι εξ αντικειμένου με βάση το ανατεθέν αντικείμενο δεν λαμβάνονται υπ’ όψη από τους μελετητές οι οικονομικές, κοινωνικές, αναπτυξιακές και χωροταξικές μέριμνες για τις υπό μελέτη περιοχές. Επειδή όμως επίκειται η άμεση ανάθεση των ΤΠΣ τα οποία θα συνεκτιμήσουν συνολικά όλες τις ανωτέρω πτυχές θεωρούμε απαραίτητο τον συντονισμό εκπόνησης των μελετών στις περιοχές Natura ώστε να συμβαδίσουν με τις προβλέψεις των ΤΠΣ».

Αντίστοιχη αναφορά για το θέμα της διευκρίνισης της ‘’προόδου της διαδικασίας» καθώς και τη σύνδεση με χρηματοδοτικά εργαλεία γίνεται και στα Περιφερειακά Χωροταξικά Πλαίσια (ΠΧΠ) από τον ΣΕΤΕ.  Επιπέον, απαιτείται να διευκρινισθεί επακριβώς η διαδικασία προσαρμογής των ΠΧΠ σε νομοθετικές τροποποιήσεις μεταγενέστερης της έγκρισής τους ή σε νέα δεδομένα και κατευθύνσεις χωρικού σχεδιασμού που προκύπτουν από την έγκριση, αναθεώρηση ή τροποποίηση των Ειδικών Χωροταξικών Πλαισίων, οι οποίες σε κάθε περίπτωση θα πρέπει να έχουν χρονικά άμεση ισχύ μέσω κατάλληλης νομοτεχνικής ρύθμισης εντός του παρόντος ΣΝ. Παράλληλα, το γεγονός ότι δεν γίνεται αναφορά εντός των ΠΧΠ στο οδικό δίκτυο, τα μεταφορικά, τεχνικά και περιβαλλοντικά δίκτυα και υποδομές (ιδιαίτερα σε υπερτοπικού, περιφερειακού, και εθνικού χαρακτήρα σχέδια, προγράμματα και έργα) και ότι αυτά αποτελούν πλέον των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων, προβληματίζει ως προς την δυνατότητα επίλυσης συγκρούσεων και τυχόν ασυμβατότητας μεταξύ τους. Προτείνεται οι παραπάνω υποδομές και δίκτυα να αποτελούν αντικείμενο των ΠΧΠ.

Ιδιαίτερα εκτενείς είναι οι προτάσεις του ΣΕΤΕ όσον αφορά τις ρυθμίσεις για την εκτός σχεδίου δόμηση: «Με το άρθρο 27 επιχειρείται να περιγραφεί νομοθετικά η θεμελιώδης για την πολεοδομική νομοθεσία διάκριση του χώρου σε εντός και εκτός ρυμοτομικού σχεδίου και ορίων οικισμών περιοχές, ενσωματώνοντας σε κανονιστική ρύθμιση τη σχετική ερμηνεία του Συμβουλίου της Επικρατείας. «Ειδικότερα στην παρ. 1 διατυπώνεται η ερμηνεία του Συμβουλίου της Επικρατείας ότι τα εκτός σχεδίου ακίνητα δεν προορίζονται καταρχάς για δόμηση. Πρόκειται για διατύπωση, που μπορεί να δημιουργήσει περισσότερα προβλήματα, από αυτά που προσπαθεί να επιλύσει. Καταρχάς είναι αμφίβολο κατά πόσο η διατύπωση αυτή (και μάλιστα με τη μορφή νομικού δόγματος και γενικής αρχής) μπορεί να συνεισφέρει στο σκοπό του νομοθετήματος, που είναι ο περιορισμός της εκτός σχεδίου δόμησης. Ο σκοπός αυτός επιτυγχάνεται ούτως ή άλλως με την πληθώρα των όρων και περιορισμών δόμησης, που ακολουθούν στα επόμενα άρθρα και όχι με ολιστικές νομικές διατυπώσεις, που μπορεί να δημιουργήσουν πολλά ερμηνευτικά ζητήματα. Διότι, με τη θεσμοθέτηση από την πολιτεία της θέσης ότι τα εκτός σχεδίου ακίνητα δεν προορίζονται για δόμηση, εμφιλοχωρεί ο κίνδυνος ο εθνικός δικαστής να προχωρήσει σε γενικό και όχι μόνο οριακό έλεγχο της επιλογής των σχεδίων χρήσεων γης, να επιτρέπει κατ΄ εξαίρεση μόνο και υπό προϋποθέσεις τη δόμηση στις εκτός σχεδίου περιοχές. Συνεπώς το εδάφιο για τον προορισμό των εκτός σχεδίου ακινήτων είναι προτιμότερο να απαλειφθεί», αναφέρει ο ΣΕΤΕ.

Με τα άρθρα 28, 29 και 30 καθορίζονται εκ νέου όροι δόμησης στις εκτός σχεδίου περιοχές ως εξής: Το ΣχΝ φαίνεται ότι δεν έχει υποστεί την απαιτούμενη νομοτεχνική επεξεργασία (ενδεχομένως λόγω του επείγοντος της κατάθεσής του), γεγονός που δυσχεραίνει όχι μόνο την ανάγνωση και κατανόηση του, αλλά ενέχει τον βάσιμο κίνδυνο να δημιουργήσει πολλά ερμηνευτικά ζητήματα κατά τη μελλοντική εφαρμογή του, εφόσον θεσμοθετηθεί με τη μορφή που έχει σήμερα. Με τον τρόπο που είναι δομημένο το νσχ, είναι δύσκολο να εντοπισθούν οι επερχόμενες μεταβολές σε σχέση με τις ισχύουσες σήμερα ρυθμίσεις, με αποτέλεσμα η ανάγνωση και η ερμηνεία του ΣχΝ να είναι δυσχερής. Το μεγαλύτερο πρόβλημα εντοπίζεται στα άρθρα 28-30 και στο άρθρο 34, που αφορούν στην εκτός σχεδίου δόμηση. Η εκτός σχεδίου δόμηση σήμερα διέπεται από τα π.δ/τα 24/31-5-1985 (ΦΕΚ Δ’ 270) και 6/17.10.1978 (ΦΕΚ Δ’ 538). Ωστόσο οι προτεινόμενες ρυθμίσεις για την εκτός σχεδίου δόμηση δεν εισάγονται ως τροποποίηση ή αντικατάσταση των υφιστάμενων διατάξεων, και δεν τελούν σε νομοτεχνική εξάρτηση με αυτές, αλλά αποτελούν νέες αυτοτελείς ρυθμίσεις. Κατ’ουσίαν ρυθμίζονται με διαφορετικό τρόπο ορισμένες από τις προβλέψεις των διαταγμάτων που ισχύουν σήμερα, χωρίς όμως παράλληλα να καταργούνται και οι υφιστάμενες διατάξεις. «Αυτό έχει ως αποτέλεσμα να μην είναι ξεκάθαρο στον εφαρμοστή του δικαίου αλλά και στους φορείς που καλούμαστε να διατυπώσουμε τις θέσεις μας, ποιες διατάξεις θα μείνουν σε ισχύ και θα εφαρμόζονται και ποιες θα έχουν καταργηθεί σιωπηρά».

Στο άρθρο 28 σε συνδυασμό με το άρθρο 24 περί χαρακτηρισμού δημοτικών οδών, προβλέπονται, μεταξύ άλλων, κατ΄εξαίρεση τα αναβαθμισμένα και ιδιαιτέρως αναβαθμισμένα ξενοδοχεία (του άρθρου 107) να έχουν πρόσωπο ( είναι καλύτερα να τεθεί η λέξη πρόσβαση) σε δημοτικές οδούς κατηγορίας Β (ξενοδοχεία αναβαθμισμένα και ιδιαιτέρως αναβαθμισμένα, εμπορικές αποθήκες, κλινικές, νοσοκομεία κ.λπ.). Στις κατηγορίες αυτές θα πρέπει οπωσδήποτε να προστεθούν και τα Σύνθετα Τουριστικά Καταλύματα και φυσικά οι οργανωμένοι υποδοχείς δραστηριοτήτων. Οι προβλέψεις του νσχ θα θεραπεύσουν προσεχώς το πρόβλημα που δημιουργήθηκε από το ΣτΕ για την μη δυνατότητα ανάπτυξης τουριστικών-βιομηχανικών-βιοτεχνικών εγκαταστάσεων σε γήπεδα που δεν έχουν πρόσωπο σε αγροτική οδό παρά μόνο σε αναγνωρισμένη εθνική-επαρχιακή-δημοτική οδό.

«Προβλέπεται η ανάθεση μελετών και τελική έκδοση Προεδρικού διατάγματος. Οι αναγκαίες όμως διαδικασίες που απαιτούνται (σύνταξη προδιαγραφών, προκήρυξη μελετών, επιλογή-ανάθεση, εκπόνηση, γνώμη ΣΥΠΟΘΑ, εγκριτική Υπουργική απόφαση και ΠΔ) λογικά θα υπερβεί τα δύο χρόνια. Πρέπει να γίνει κατάλληλη πρόβλεψη ώστε να μην σταματήσει η ανάπτυξη. Τα ξενοδοχεία κατά ποσοστό άνω του 80% δεν αναπτύσσονται σε εθνικές, επαρχιακές είτε δημοτικές οδούς, αλλά σε ήσυχες περιοχές που εξυπηρετούνται από αγροτικούς δρόμους. Το διακύβευμα είναι μεγάλο ειδικά σε περίοδο υποτονικών επενδύσεων και ύφεσης. Τα οποιαδήποτε ευεργετήματα στο περιβάλλον από την “αναστολή” κατ΄ουσίαν της εκτός σχεδίου δόμησης για τα ξενοδοχεία, θα είναι ήσσονος σημασίας σε σχέση με τις επιπτώσεις στην εθνική οικονομία και την απασχόληση. Προτείνουμε για τις υφιστάμενες τουριστικές και βιομηχανικές επενδύσεις να μπορούν να επεκταθούν και αδειοδοτηθούν με βάση τις υφιστάμενες προσβάσεις για δε τις νέες επενδύσεις να εγκρίνονται οι προσβάσεις κατά το στάδιο της ΑΕΠΟ (απόφαση έγκρισης περιβαλλοντικών όρων και έγκριση της Αποκεντρωμένης Διοίκησης ή του Υπουργού Περιβάλλοντος μετά γνώμη του ΣΥΠΟΘΑ). Προτείνονται οι εξής νομοτεχνικές βελτιώσεις: «Με καταληκτική ημερομηνία δύο ετών από την ισχύ του παρόντος επιτρέπεται σε υφιστάμενες βιομηχανικές, βιοτεχνικές, τουριστικές εγκαταστάσεις οι οποίες έχουν ανεγερθεί με οικοδομικές άδειες που δεν έχουν ανακληθεί, να εκσυγχρονίζονται και να επεκτείνονται με βάση τις προσβάσεις δρόμων που προβλέπονται στις ΑΕΠΟ με τις οποίες αδειοδοτήθηκαν. Κατά το ίδιο αποκλειστικό χρονικό διάστημα, δρόμοι οι οποίοι έχουν την δυνατότητα να αποκτήσουν τις προϋποθέσεις του παρόντος ώστε να χαρακτηριστούν τύπου Α ή Β, δύνανται να περιλαμβάνονται σε διαδικασίες έγκρισης ΑΕΠΟ και λοιπών αναγκαίων εγκρίσεων της Διοίκησης και οικοδομικών αδειών με σκοπό την ανέγερση βιομηχανικών, βιοτεχνικών, τουριστικών εγκαταστάσεων υπό την προϋπόθεση ότι θα έχει προηγηθεί γνώμη του ΣΥΠΟΘΑ και αιτιολογημένη απόφαση της Αποκεντρωμένης Διοίκησης ότι υφίστανται οι προϋποθέσεις για τον εν λόγω χαρακτηρισμό. Σε περίπτωση κατά την οποία έχει συντελεστεί ο χαρακτηρισμός των δρόμων για την συγκεκριμένη περιοχή με πρωτοβουλία της Διοίκησης σε προγενέστερο της διετίας χρόνο καταργούνται αυτοδίκαια οι προηγούμενες διαδικασίες»

Ο ΣΕΤΕ προτείνει επιπλέον ότι ο συντελεστής δόμησης για αναβαθμισμένα και ιδιαιτέρως αναβαθμισμένα του άρθρου 107 να προβλέπεται σε 0,22 και 0,24 αντίστοιχα χωρίς αύξηση των επιτρεπόμενων κλινών. «Τονίζουμε εκ νέου την αναγκαιότητα ενίσχυσης του συντελεστή δόμησης των τουριστικών εγκαταστάσεων ειδικά για τα ξενοδοχεία υψηλών κατηγοριών με βάση και τα σχετικά τεχνικά δοκίμια που έχουμε καταθέσει τα οποία αποδεικνύουν ότι είναι ανέφικτη η υλοποίηση της ούτως ή άλλως ισχνής δυναμικότητας κλινών ανά στρέμμα με ταυτόχρονη κατασκευή άνετων κοινόχρηστων χώρων και ευρύχωρων δωματίων. Ο ελληνικός τουρισμός οφείλει συνεχώς να προσαρμόζεται στις διεθνείς προκλήσεις ανταγωνιστικότητας, να εκσυγχρονίζεται και να αναπτύσσεται με βασικό γνώμονα την προσέλκυση τουριστών υψηλού εισοδήματος και την διεύρυνση της τουριστικής περιόδου. Επιπλέον προτείνεται πρόσθετος συντελεστή 0,02 τόσο για εντός όσο και για εκτός σχεδίου επενδύσεις για την υλοποίηση εγκαταστάσεων ειδικής τουριστικής υποδομής (Συνεδριακά κέντρα, κέντρα ευεξίας-αναζωογόνησης-ιαματικές εγκαταστάσειςγήπεδα golf- κλπ.) που απαιτούν πολύ αυξημένες επιφάνειες οι οποίες είναι αδύνατο να υλοποιηθούν χωρίς μείωση της δυναμικότητας σε κλίνες. Αυτά θα λειτουργήσουν ως πολεοδομικό κίνητρο και θα έχουν άμεσες θετικές επιπτώσεις εκτός των άλλων και στην διαφοροποίηση των προσφερόμενων υπηρεσιών. Οι προβλέψεις για μείωση του ΣΔ από 0,20 σε 0,18 και 0,19 για τα ξενοδοχεία 4* και 5* αντίστοιχα μας βρίσκουν αντίθετους, ενώ συμφωνούμε με την προτεινόμενη προϋπόθεση της ενεργειακής και περιβαλλοντικής αναβάθμισης αλλά με συγκεκριμένους και μετρήσιμους όρους».