Στις βασικές προκλήσεις που αντιμετωπίζει η αγορά ακινήτων αναφέρθηκαν οι ομιλητές στο 18ο Συνέδριο της Prodexpo.
Η Δίκα Αγαπητίδου, γενική διευθύντρια της Αθηναϊκής Οικονομικής – JLL, υποστήριξε πως δεν έχει υπάρξει μεγάλης έκτασης αποεπένδυση στην Ελλάδα - έκανε ωστόσο λόγο για «παρακμή της Πατησίων και της Σταδίου», την οποία απέδωσε στην γενικότερη κατάσταση της οικονομίας, αλλά και στο έλλειμμα ασφάλειας που κατά τη γνώμη της παρουσιάζει η περιοχή. Σύμφωνα με την ίδια, η παραπάνω εικόνα εντείνεται σήμερα και θα έχει μεσοπρόθεσμο αποτέλεσμα και όχι άμεσο, ενώ υπογράμμισε ότι σε αυτή τη φάση, αυτό που παρατηρείται περισσότερο είναι η μεταφορά έδρας σε φθηνότερες περιοχές, κυρίως από εταιρείες software.
Από την πλευρά του, ο Δημήτρης Ανδριόπουλος, πρόεδρος και διευθύνων σύμβουλος της Dimand, εστίασε στο θετικό κλίμα στο real estate, εξαιτίας των ΑΕΕΑΠ που δραστηριοποιούνται στην αγορά ακόμα πιο έντονα τα τελευταία χρόνια, αλλά ταυτόχρονα στην οικονομική κατάσταση στη χώρα, που έχει συμβάλει, όπως εκτιμά, στο να έχει «στεγνώσει» από αξιόπιστους χρήστες η αγορά ακινήτων. Υπογράμμισε δε, ότι αν δεν δημιουργηθεί ζήτηση για νέα κτίρια, δεν θα υπάρχει νόημα στο μέλλον στις αγοραπωλησίες. Αναφέρθηκε επίσης, στα προβλήματα που υπάρχουν ακόμα και σήμερα λόγω της γραφειοκρατίας του Δημοσίου, που θέτει εμπόδια και σε πιο απλές κινήσεις, φέρνοντας ως παράδειγμα τα 3½ χρόνια που έκανε να εκδοθεί η οικοδομική άδεια για την κατασκευή του νέου γηπέδου της ΑΕΚ.
Στην δική του τοποθέτηση, ο Δημήτρης Ανδρίτσος, διευθύνων σύμβουλος της Eurobank Property Services, μίλησε για δυσλειτουργίες της διοίκησης στον τομέα των ακινήτων, ακόμα και μετά από 10 χρόνια κρίσης. Εστίασε δε, στην σύνδεση των αντικειμενικών με τις εμπορικές αξίες, ως μηχανισμού είσπραξης φόρων, και ανέφερε ότι πλέον εξαρτάται από τα πόσα χρήματα επιθυμεί να εισπράξει η εκάστοτε κυβέρνηση για τον ΕΝΦΙΑ.
Ακολούθως, η 'Αννα Αποστολίδου, ΒriQ Properties AEEAΠ, εκτίμησε ότι δεν υπάρχει αποεπένδυση στον τομέα του real estate, ωστόσο ανέφερε ότι η ζήτηση που υπάρχει, έχει συντελέσει στην μείωση των αποδόσεων. Σύμφωνα με την ίδια, οι αποδόσεις στα ακίνητα αντικατοπτρίζουν το ρίσκο στη χώρα, ενώ έκανε λόγο για την σημασία που έχει στην Ελλάδα η αγορά του real estate, καθώς αντιπροσωπεύει το 6,62% των επενδύσεων του Χρηματιστηρίου Αθηνών, όταν ο μέσος όρος σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες είναι 3,5%. Τέλος, μίλησε για την ανάγκη εκλογίκευσης των αγοραπωλησιών ακινήτων στην Ελλάδα.
Ο Θωμάς Ζιώγας, MRICS, REV, πρόεδρος της RICS Greece, Senior Partner, ΝΑΙ Hellas έκανε λόγο για «κινητικότητα που υπάρχει τελευταία στην αγορά» και έχει ως αποτέλεσμα στην καλή ψυχολογία των επενδυτών. Όπως εκτίμησε, οι φορολογητέες αξίες πρέπει να είναι αποτέλεσμα συνθηκών διαφάνειας στην αγορά, που θα προκύψει από την δημιουργία βάσης δεδομένων από όλη την Ελλάδα. Όπως σημείωσε, αυτό που λείπει από την αγορά είναι οι χρήστες ακινήτων, με εταιρείες που να στεγαστούν στα ακίνητα - και αυτό θα καθορίσει την πορεία της αγοράς τα επόμενα χρόνια.
Για τους ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς μίλησε o Τάσος Καζίνος, διευθύνων σύμβουλος της Trastor ΑΕΕΑΠ, τονίζοντας ότι η χώρα βρίσκεται εκ νέου σε κρίσιμη καμπή, με προϋπόθεση για την ανάκαμψη, τις αναγκαίες μεταρρυθμίσεις και τη σωστή διαχείριση των κόκκινων δανείων, κάτι που μπορεί να επιτευχθεί με την θωράκιση του τραπεζικού συστήματος, την έναρξη ρευστότητας, αλλά και τον διαχωρισμό της υγιούς από την μη υγιή επιχειρηματικότητα. Ο κ. Καζίνος τόνισε την ανάγκη, να προχωρήσει επιτέλους η διαδικασία των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών, σημειώνοντας ωστόσο ότι είναι βασικό να γνωρίζουν οι επενδυτές ποια είναι αυτά τα ακίνητα και πότε θα διατεθούν στην αγορά. Συμπλήρωσε δε, ότι η αγορά βρίσκεται στα πρόθυρα της ανάκαμψης, και αυτό θα ενισχυθεί περισσότερο από τους ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς.
Από την δική του πλευρά, o Παναγιώτης Καλιαμπέτσος, γενικός διευθυντής του ΟΤΕ ΑΚΙΝΗΤΑ, εξέφρασε την άποψη ότι δεν θα πρέπει να υπάρχουν διαφορές ανάμεσα στις εμπορικές και τις αντικειμενικές αξίες και συμπλήρωσε ότι θα πρέπει να υπάρχει ένα σύστημα που να τις ορίζει, προκειμένου να μην υπάρχουν στρεβλώσεις στην αγορά.
Στην διαφορά της αντίληψης για την χώρα σε σχέση με πέρυσι, εστίασε ο Άρις Καρυτινός, διευθύνων σύμβουλος της Εθνική Πανγαία ΑΕΕΑΠ, μετά την υπογραφή των ομολόγων και το κλείσιμο της αξιολόγησης. Τόνισε ωστόσο, ότι η αγορά του real estate στην Ελλάδα είναι σε μετάβαση και προσπαθεί να βρει το νέο της δρόμο. Σε σχέση με την οδό Σταδίου, παρότι την χαρακτήρισε ως δρόμο «κατεστραμμένο» από τις κατά καιρούς πορείες και τα επεισόδια, τώρα φαίνεται να βρίσκει το δρόμο της πλήρους αλλαγής προς το καλύτερο, καθώς πλέον ετοιμάζονται πέντε ξενοδοχεία στην αρχή της - κάτι που αναμένεται να συμπαρασύρει θετικά την περιοχή.
O Τάσος Κοτζαναστάσης, πρόεδρος της ULI Greec και διευθύνων σύμβουλος της 8G Capital Partners Ltd, αναφέρθηκε στην ανάγκη ρύθμισης των μη εξυπηρετούμενων δανείων, «καθώς έχει χαθεί πολύτιμος χρόνος». Ένας τρόπος, όπως εκτίμησε, είναι η αναδιάρθρωσή τους, με είσοδο νέων επενδυτών και αλλαγή στη διαχείριση, επισημαίνοντας ότι σε αυτή την περίπτωση, τα μεγάλα ακίνητα μπορούν να δώσουν τη λύση. Σε σχέση με τους ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς, επισήμανε ότι αποτελούν λύση, που όμως δεν επιταχύνει, καθώς βγαίνουν με αργούς ρυθμούς τα ακίνητα, ενώ αναφορικά με την πώληση δανείων, υπογράμμισε ότι υπάρχουν πολλές καθυστερήσεις, με πολλές ελλείψεις στους φακέλους τους.
Για την ανάγκη της «επόμενης ημέρας» μετά την ευθυγράμμιση των εμπορικών με τις αντικειμενικές αξίες, έκανε λόγο ο Γιώργος Λίτσας, διευθύνων σύμβουλος, GLP Values, a member of GVA Wordlwide, καθώς μίλησε για την σημασία ύπαρξης μηχανισμού συντήρησης και παρακολούθησης της διαδικασίας. Σύμφωνα με τον ίδιο, το «αύριο» στην αγορά των ακινήτων ταυτίζεται με την έννοια «ασφάλεια», κάτι που στην Ελλάδα ουσιαστικά δεν υπάρχει, εξαιτίας της έλλειψης σχεδιασμού μεταναστευτικής πολιτικής που επηρεάζει αρνητικά την διάθεση των επενδυτών.
O Χρήστος Μισαηλίδης, CEO της Asia Pacific & Middle East, Regus, υπογράμμισε ότι σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα έχουν αρχίσει να μεταβάλλονται παγκοσμίως οι συνθήκες στην αγορά γραφείων, καθώς πλέον το 54% των εργαζομένων περνούν 2,5 ημέρες την εβδομάδα εκτός γραφείου, και το 66% έχει ως αντάλλαγμα ένα πιο ευέλικτο εργασιακό περιβάλλον. Πλέον, ο μέσος όρος ζωής μιας εταιρείας είναι 15 χρόνια, από 70 που ήταν παλαιότερα. Ως εκ τούτου, θα πρέπει να βρεθούν τρόποι για να μισθωθούν τα μεγάλα ακίνητα, με αιχμή του δόρατος την ανάγκη για συνεργασίες επενδυτών.
O Γιάννης Παρασκευόπουλος, γενικός διευθυντής της Danos - BNP Paribas Real Estate, υποστήριξε ότι δεν υπάρχει αποεπένδυση στο real estate στην Ελλάδα και μίλησε για μεγάλα επενδυτικά funds που έρχονται και επενδύουν το τελευταίο διάστημα στην χώρα, προσδοκώντας σε κέρδη. Σύμφωνα με τον ίδιο, σε μια αγορά που υπήρχε κρίση, αυτοί που ξεκινούν τις επενδύσεις είναι οι εγχώριοι παίκτες, ενώ μίλησε και εκείνος για μια κρίσιμη μεταβατική περίοδο, που ενώ οι τιμές σταδιακά ανεβαίνουν, η αγορά εξακολουθεί να είναι πολωμένη.
Για μια, επίσης, μεταβατική κατάσταση και την μάχη του διεθνούς με το ελληνικό στην αγορά του real estate, έκανε λόγο ο Γιάννης Περρωτής, διευθύνων σύμβουλος της CBRE Atria. Αυτή η μετάβαση, εκτίμησε, που γίνεται σε ένα περιβάλλον αξιών, δημιουργεί μια νέα πραγματικότητα που έχει αφαιρέσει πολλούς παίκτες σπό την αγορά, ιδίως στο χώρο των developers και λιγότερο σε εκείνον των επενδυτών.
Τον προβληματισμό του για την αλλαγή του τοπίου στα ακίνητα εξέφρασε ο Γιώργος Ποιμενίδης, διευθύνων σύμβουλος της Alpha Αστικά Ακίνητα, κάνοντας λόγο για την ύπαρξη ακόμα και σήμερα αρνητικής συμπεριφοράς του Δημοσίου απέναντι στις επενδύσεις τέτοιου είδους, καθώς τα εργαλεία που μπορούν να χρησιμοποιηθούν για ανάπτυξη, είναι ακόμα απενεργοποιημένα.
H Νίκη Σύμπουρα, διευθύνουσα σύμβουλος της Cushman & Wakefield Proprius, μίλησε και εκείνη από την πλευρά της για μια μεταβατική περίοδο στα ακίνητα, που όμως κινείται με αργούς ρυθμούς, προσμετρώντας στα θετικά την αύξηση του όγκου των συναλλαγών τρεις φορές παραπάνω από ό,τι στο παρελθόν. Σύμφωνα με την ίδια, ωστόσο, οι μετρήσιμοι δείκτες της αγοράς δεν υποστηρίζουν την αισιοδοξία και αυτό αντικατοπτρίζεται και στις σχέσεις με τις διεθνείς εταιρείες, ενώ συμπλήρωσε ότι αν δεν υπάρξουν νέα κτίρια, δεν μπορούν να αλλάξουν τα πράγματα στο χώρο των ακινήτων.
O Γιώργος Φράγκου, β’ γενικός διευθυντής Ακίνητης Περιουσίας Τράπεζας και Ομίλου της Εθνικής Τράπεζας, όρισε τα κόκκινα δάνεια ως το μεγαλύτερο πρόβλημα των ελληνικών τραπεζών, προσθέτοντας ότι εν έτει 2017, ο ρόλος του real estate έχει αλλάξει. Σύμφωνα με τον ίδιο, οι τράπεζες εφαρμόζουν πλέον ξεχωριστές στρατηγικές για την πώληση δανείων και τους ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς, ενώ συμπλήρωσε ότι σε αυτή τη φάση είναι εκείνες που θα παρέμβουν, προκειμένου να μην πέσουν οι αξίες σε πολύ χαμηλά επίπεδα. Μίλησε, τέλος, για την ανάγκη συμβολής της πολιτείας στο κανονιστικό πλαίσιο και στο φορολογικό κομμάτι, σε συνδυασμό με την διάθεση των τραπεζών, με στόχο να επέλθει λύση στο ζήτημα των κόκκινων δανείων.
Από την πλευρά της, η Άννα Βούκοβιτς, διευθύνουσα σύμβουλος της Greece & Serbia, Colliers International, έκανε λόγο για την σημασία του διαχωρισμού ανάμεσα στις εμπορικές και τις αντικειμενικές αξίες, ως απαραίτητη πληροφορία για την εκτέλεση της συναλλαγής, ενώ υπογράμμισε ότι την ώρα που σε άλλες χώρες υπάρχει περισσότερη διαφάνεια, στην Ελλάδα το ατού είναι η διαθεσιμότητα σε χώρους ξενοδοχείων.
Ο Θεόδωρος Χαραγκιώνης, πρόεδρος της ICSC Ελλάδος, Σύνδεσμος Επενδυτών Ανάπτυξης Ακινήτων, χαρακτήρισε «ήρωα» όποιον στην παρούσα φάση θέλει να χτίσει κάτι παραπάνω από μια απλή πολυκατοικία στην Ελλάδα, κάνοντας λόγο για ανάγκη γρήγορης αποκατάστασης της αξίας των ακινήτων. Όπως υπογράμμισε δε, η συνεχής συζήτηση για τον ΕΝΦΙΑ οδηγεί τις αξίες των ακινήτων προς τα κάτω, ενώ σημείωσε την ανάγκη εξομοίωσης των τιμών με χώρες που μοιάζουν στην Ελλάδα, όπως η Ισπανία, η Ιταλία, ή η Πορτογαλία. Την ίδια στιγμή, μίλησε για τις ΑΕΕΑΠ ως «θείο δώρο» για την επενδυτική αγορά, ωστόσο πρόσθεσε, ότι και αυτές «πιέζουν» τις τιμές προς τα κάτω, την στιγμή που το επενδυτικό κοινό αντιμετωπίζει ακόμη μεγάλες δυσκολίες και παραμένει μουδιασμένο.
Ο Νίκος Χατζητσόλης, διευθύνων σύμβουλος της CBRE Αξίες, έκανε λόγο για υψηλότερους συντελεστές απόδοσης που αντικατοπτρίζουν το ρίσκο της Ελλάδας για τους επενδυτές, ενώ πρόσθεσε ότι δεν θεωρεί ότι θα έχουν σύντομα πτώση. Τέλος, για την ευθυγράμμιση των αντικειμενικών αξιών, συνέστησε το αμερικανικό παράδειγμα, που επιβάλλει φορολογία στην πηγή, ενώ εξήρε την σημασία του να μην λαμβάνει μόνο το Δημόσιο τις αποφάσεις σε σχέση με τη φορολογία, αλλά να υπάρχει σύμπραξη με ομάδα ειδικών.
Τέλος από την δική του πλευρά, ο Γιώργος Χρυσικός, διευθύνων σύμβουλος της Grivalia Properties ΑΕΕΑΠ, μίλησε για τον πρωταγωνιστικό ρόλο των ΑΕΕΑΠ στην επενδυτική αγορά, με συναλλαγές, αρωγή στις ιδιωτικοποιήσεις και δυναμική είσοδο και σε αναπτυξιακά έργα. Τις χαρακτήρισε δε, ως «δυναμικό και χρήσιμο κλάδο με διαφάνεια στις συναλλαγές και τις πράξεις», καθώς όπως σημείωσε, πλέον οι μοναδικές καταγραφές πράξεων είναι οι συναλλαγές των ΑΕΕΑΠ. Σύμφωνα με τον ίδιο, όσο δυναμώνει ο θεσμός, τόσο περισσότερο ενισχύεται η διαφάνεια στην αγορά, ενώ σημείωσε ότι αποτελούν το Νο 1 πόλο έλξης, με τους ανταγωνιστές τους να είναι οι ΑΕΕΑΠ των άλλων χωρών και όχι οι επενδυτές στην Ελλάδα. Τέλος, αναφέρθηκε στον υψηλό ΕΝΦΙΑ τον οποίο πληρώνουν οι ΑΕΕΑΠ σε σχέση με άλλες επενδύσεις, καθώς και για την γενικότερη φορολογική αδικία.
