Μεταβιβάσεις ακινήτων: Απελευθερώνονται δεκάδες χιλιάδες "παγωμένες" αγοραπωλησίες κατοικιών

Μια σημαντική νομοθετική παρέμβαση, που αναμένεται να απελευθερώσει δεκάδες χιλιάδες «παγωμένες» αγοραπωλησίες κατοικιών, προωθείται αυτή την περίοδο από το υπ. Ψηφιακής Διακυβέρνησης. Στόχος είναι να δοθεί οριστική λύση στις αποκλίσεις επιφανειών μεταξύ των οριζόντιων ιδιοκτησιών και των αδειών που τις συνοδεύουν και που έχει ως αποτέλεσμα να μην είναι εφικτή η έκδοση της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου.

Οι ιδιοκτήτες θα μπορούν να προχωρούν σε μονομερή τροποποίηση των επιφανειών, χωρίς μάλιστα κάποιο όριο στην απόκλιση.

Σύμφωνα με τη ρύθμιση που θα ενταχθεί σε σχέδιο νόμου για το κτηματολόγιο που θα κατατεθεί τον προσεχή Σεπτέμβριο από το υπ. Ψηφιακής Διακυβέρνησης και τον αρμόδιο υφυπουργό κ. Κυρανάκη, θα παρέχεται πλέον η δυνατότητα στους ιδιοκτήτες να προχωρούν σε μονομερή τροποποίηση των επιφανειών, χωρίς μάλιστα κάποιο όριο στην απόκλιση, υπό την προϋπόθεση όμως να μη θίγονται τα δικαιώματα των υπολοίπων ιδιοκτητών του κτιρίου στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας. Με τον τρόπο αυτό αναμένεται να λυθεί ένα από τα βασικότερα προβλήματα που έχουν εντοπιστεί την τελευταία διετία, που έχει καταστεί υποχρεωτική η έκδοση ταυτότητας κτιρίου για τα ακίνητα που μεταβιβάζονται (π.χ. πώληση ή γονική παροχή).

Όπως αναφέρει στην «Κ» ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, Στράτος Παραδιάς, «πάνω από το 50% των οριζόντιων ιδιοκτησιών σήμερα εμφανίζουν διαφορές σε σχέση με την οικοδομική άδεια ή την αρχική σύσταση της οριζόντιας ιδιοκτησίας, είτε ως προς την επιφάνεια είτε ως προς τη μορφολογία του κτιρίου. Οι περισσότερες από τις διαφορές αυτές προκύπτουν από την περίοδο της κατασκευής του κτιρίου κι αυτό εξηγείται από τον τρόπο που κατασκευάζονταν οι πολυκατοικίες πριν από 40 και 50 χρόνια». Οπως εξηγούν στελέχη της αγοράς, στο παρελθόν ήταν σύνηθες το φαινόμενο οι κατασκευές να μην ακολουθούν πολύ αυστηρά τα σχέδια και στη συνέχεια να μη γίνεται καμία ενημέρωση της οικοδομικής άδειας, αφού ολοκληρωνόταν η κατασκευή, με αποτέλεσμα σήμερα που γίνεται ο σχετικός έλεγχος να παρατηρούνται διαφορές – άλλοτε μικρές, άλλοτε μεγαλύτερες.

Με τον τρόπο αυτό και με δεδομένη την εφαρμογή της ταυτότητας κτιρίου, όπου τα τ.μ. του κάθε διαμερίσματος θα πρέπει να ταυτίζονται με την κάτοψη του ακινήτου και τη σύσταση της οριζόντιας ιδιοκτησίας (αρχική και τυχόν μεταγενέστερες), έχουν έρθει στην επιφάνεια παθογένειες δεκαετιών. Το αποτέλεσμα είναι να περιπλέκεται κάθε αγοραπωλησία, εφόσον προκύπτουν διαφορές στην επιφάνεια (ακόμη και 2-3 τ.μ.) ανάμεσα στη σημερινή κατάσταση του ακινήτου κι εκείνη που περιγράφεται σε προγενέστερα έγγραφα, όταν δεν υπήρχε το ίδιο αυστηρό καθεστώς με το σημερινό.

Στο αρχικό στάδιο της εφαρμογής της ταυτότητας κτιρίου, όταν παρατηρούνταν αποκλίσεις επιφανειών κατά την επιμέτρηση του μηχανικού, ο πωλητής – ιδιοκτήτης έπρεπε να προχωρήσει στην ανασύσταση των οριζόντιων ιδιοκτησιών όλου του κτιρίου, ώστε να αποτυπώνονται τα σωστά τετραγωνικά. Στην πράξη αυτό αποδείχθηκε αδύνατον, τόσο λόγω κόστους όσο και επειδή σχεδόν ποτέ δεν ήταν εφικτό να βρεθούν και να συμφωνήσουν όλοι οι συνιδιοκτήτες μιας πολυκατοικίας.

Για τον λόγο αυτό, στο τέλος του 2023 θεσπίστηκε η δυνατότητα συνεννόησης του ιδιοκτήτη με τον γείτονά του, ώστε να προχωρήσουν σε από κοινού τροποποίηση των οριζόντιων ιδιοκτησιών τους, μέσω της έκδοσης νέας κάτοψης μόνο για τον όροφό τους. Ωστόσο, ούτε και με αυτόν τον τρόπο λύθηκε το πρόβλημα, μια και συχνά παρατηρήθηκε αδυναμία συνεννόησης μεταξύ των γειτόνων – άλλοι είχαν χρέη και δεν μπορούσαν να εκδώσουν φορολογική ενημερότητα που είναι προϋπόθεση για την τροποποίηση της σύστασης, ενώ υπήρξαν και πολυάριθμα περιστατικά όπου οι γείτονες ζήτησαν ακόμη και οικονομικά ανταλλάγματα για να συναινέσουν.

Κάπως έτσι προωθείται πλέον νέα ρύθμιση, που θα επιτρέπει στον ιδιοκτήτη που θέλει να μεταβιβάσει το ακίνητό του ή να προβεί σε γονική παροχή, να προχωράει σε μονομερή τροποποίηση της οριζόντιας ιδιοκτησίας, με νέα κάτοψη ορόφου και υπεύθυνη δήλωση τόσο του ίδιου όσο και του μηχανικού, για την ορθότητα των στοιχείων που θα περιλαμβάνονται στον φάκελο της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου.

Υπενθυμίζεται ότι η πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ ανέφερε ότι «με υπεύθυνη δήλωση των ιδιοκτητών και με υπεύθυνη δήλωση των μηχανικών τους, όλοι οι ενδιαφερόμενοι να μπορούν να προβούν σε νόμιμες μεταβιβάσεις των ακινήτων τους. Κάθε ιδιοκτήτης ακινήτου θα μπορεί συμβολαιογραφικά να διορθώσει μονομερώς στο ορθό την ακριβή πραγματική επιφάνεια και τη μορφή του ακινήτου του, διορθώνοντας το συμβόλαιο με το οποίο το απέκτησε. Κάθε συνιδιοκτήτης οριζοντίου ιδιοκτησίας σε πολυκατοικία θα μπορεί συμβολαιογραφικά να διορθώσει μονομερώς στο ορθό την ακριβή πραγματική επιφάνεια και διαμερισμάτωση της ιδιοκτησίας του, χωρίς να θίγονται τα χιλιοστά επί του οικοπέδου».