Ενοικίαση κατοικίας: Όλα τα «μυστικά» για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές

Ιδιαίτερα προσεκτικοί κατά την υπογραφή του μισθωτηρίου συμβολαίου πρέπει να είναι οι φορολογούμενοι που μισθώνουν κύρια, εξοχική ή δευτερεύουσα κατοικία αλλά και οι ιδιοκτήτες των ακινήτων.

Έτσι, ιδιοκτήτες και ενοικιαστές θα πρέπει να γνωρίζουν ότι η σύνταξη και υπογραφή του μισθωτηρίου εγγράφου μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή, είναι απαραίτητο, γιατί ρυθμίζει τη μεταξύ τους σχέση. Η απλή ηλεκτρονική δήλωση των στοιχείων της μίσθωσης στην εφαρμογή Μισθώσεων της ΑΑΔΕ υποβάλλεται για φορολογικούς σκοπούς.

Αναλυτικότερα, το ποσό του ενοικίου καθορίζεται ελεύθερα από τους συμβαλλόμενους, όπως και κάθε μετέπειτα αναπροσαρμογή του. Στο μισθωτήριο πρέπει να αναγράφεται το ποσό του ενοικίου που έχει συμφωνηθεί.

Η «Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας» στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ καταλαμβάνει τόσο τις έγγραφες όσο και τις προφορικές συμφωνίες μίσθωσης.

Οι εκμισθωτές-υπεκμισθωτές ακίνητης περιουσίας, και όσοι προβαίνουν σε παραχώρηση χρήσης γης και ακινήτου υποχρεούνται να δηλώνουν στην ΑΑΔΕ, με ηλεκτρονικό τρόπο, όλα τα πληροφοριακά στοιχεία των αρχικών ή τροποποιητικών μισθώσεων ή της παραχώρησης της χρήσης, ανεξάρτητα αν πρόκειται για γραπτή ή προφορική συμφωνία και ανεξάρτητα αν το μίσθωμα καταβάλλεται σε χρήμα ή σε είδος. Εξαιρούνται όσοι παραχωρούν δωρεάν κατοικία μέχρι 200 τ.μ. προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως κύρια κατοικία προς ανιόντες ή κατιόντες.

Σε περίπτωση λύσης της μίσθωσης, ο εκμισθωτής υποχρεούται να δηλώσει τη λύση της μίσθωσης μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα από τη λύση.

Υποχρέωση υποβολής δήλωσης μίσθωσης ακίνητης περιουσίας υπάρχει:

• για αστικές μισθώσεις (κατοικίας)
• για επαγγελματικές μισθώσεις
• για βραχυχρόνιες μισθώσεις εκτός ψηφιακής πλατφόρμας
• για αγροτικές/γεωργικές
• για παραχώρηση χρήσης (δωρεάν ή με αντάλλαγμα σε είδος).

Επίσης, η η δήλωση υποβάλλεται από τον εκμισθωτή ή υπεκμισθωτή ή από τον παρέχων δωρεάν τη χρήση του ακινήτου ή της γης. Στις περιπτώσεις συνιδιοκτησίας υποβάλλεται από έναν εκ των συνιδιοκτητών.

Αν ο εκμισθωτής δεν έχει Α.Φ.Μ. θα πρέπει να αποκτήσει καθώς χωρίς Α.Φ.Μ. δεν είναι δυνατόν να καταχωρήσει τη δήλωση. Επίσης, πρέπει να λάβει κωδικούς χρήσης (κλειδάριθμο), ώστε να μπορεί να εισέλθει στην εφαρμογή και να καταχωρήσει τον Α.Φ.Μ. στο πεδίο των εκμισθωτών.

Ο μισθωτής θα πρέπει να διαθέτει ΑΦΜ. Δεν απαιτείται ΑΦΜ στην περίπτωση αλλοδαπού μισθωτή καθώς μπορεί να καταχωρηθεί ο αριθμός διαβατηρίου ή ο αριθμός ταυτότητας ή οποιοδήποτε άλλο νομιμοποιητικό έγγραφο, η διεύθυνση μόνιμης κατοικίας και η χώρα προέλευσης.

Το ηλεκτρονικό μισθωτήριο υποβάλλεται στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ έως το τέλος του επόμενου μήνα από την έναρξη της μίσθωσης από τον εκμισθωτή. Για παράδειγμα εάν η ημερομηνία έναρξης της μίσθωσης είναι 1 Μαρτίου 2023 το ιδιωτικό συμφωνητικό πρέπει να υποβληθεί έως την 30η Απριλίου 2023.

Είναι υποχρεωτική η συμπλήρωση του πρωτοκόλλου Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης στη δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακίνητης περιουσίας.

Το εισόδημα από ενοίκια φορολογείται αυτοτελώς με συντελεστές 15% έως 45%.

Από το ετήσιο καθαρό φορολογητέο εισόδημα από ενοίκια αφαιρείται ποσοστό 5% που αναγνωρίζεται ως δαπάνη για επισκευή, συντήρηση, ανακαίνιση και άλλες λειτουργικές ανάγκες των εκμισθούμενων ακινήτων.

Ο δεκάλογος της ΠΟΜΙΔΑ

Εναν δεκάλογο των όσων κάθε ενοικιαστής οφείλει να γνωρίζει αναφορικά με τις μισθώσεις κατοικιών παραθέτει η ΠΟΔΙΜΑ:

1. ΑΝΑΖΗΤΗΣΗ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ. Αναζητώντας κατοικία, ξεκινήστε από έρευνα “πόρτα-πόρτα” στην περιοχή που σας ενδιαφέρει, ρωτώντας παντού, ακόμη και αν δεν υπάρχουν ενοικιαστήρια. Στη συνέχεια, καταφύγετε στις μικρές αγγελίες των εφημερίδων. Αν δεν βρείτε ούτε εκεί αυτό που ψάχνετε, καταφύγετε σε επίσημο τοπικό μεσιτικό γραφείο. Αποφύγετε oπωσδήποτε τα δήθεν γραφεία “πληροφοριών”, τα οποία δεν είναι μεσιτικά γραφεία, γιατί συχνά οι “πληροφορίες” που σας δίνουν είναι παρωχημένες και χωρίς καμιά αξία. Γενικά μη πληρώσετε τίποτε προκαταβολικά ως αμοιβή, πριν νοικιάσετε το σπίτι που σας ενδιαφέρει.

2. ΕΛΕΓΧΟΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ. Ελέγξτε προσεκτικά και χωρίς βιασύνη το σπίτι που βρήκατε για να μισθώσετε, καθώς και την κατάσταση στην οποία βρίσκεται, μαζί με τα πρόσωπα που θα συγκατοικήσουν μαζί σας. Αν είναι βράδυ ζητείστε να το δείτε και με το φως της μέρας. Αν υπάρχουν εμφανή ελαττώματα ζητείστε να αποκατασταθούν ή να αναγραφούν στο μισθωτήριο. Ελέγξτε αν γύρω από το σπίτι υπάρχουν όσα χρειάζεστε (συγκοινωνία, αγορά, σχολεία κλπ.)

3. ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΕΣ ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ. Μην σπεύδετε να μισθώσετε μια κατοικία αν το ενοίκιο σας φαίνεται υπερβολικό ή είναι πέρα από τις οικονομικές σας δυνατότητες. Πάντοτε μπορεί να βρεθεί μια άλλη κατοικία με οικονομικότερους όρους. Επίσης να ενημερωθείτε και ποιές άλλες οικονομικές υποχρεώσεις αναλαμβάνετε (κανονισμός πολυκατοικίας κοινόχρηστα, λογαριασμοί, δημοτικά τέλη κλπ.).

4. ΠΡΟΚΑΤΑΒΟΛΗ. Μην καταβάλετε ποτέ μισθώματα ή προκαταβολές αν δεν βεβαιωθείτε ότι αυτός που σας τα ζητά είναι πράγματι ο ιδιοκτήτης του σπιτιού που νοικιάζετε, ή εξουσιοδοτημένος εκπρόσωπός του.

5. ΔΙΑΡΚΕΙΑ – ΛΗΞΗ ΜΙΣΘΩΣΗΣ. Κάθε μίσθωση κύριας κατοικίας έχει ελάχιστη διάρκεια τρία (3) χρόνια από την έναρξή της, υποχρεωτική και για τα δύο μέρη, ανεξάρτητα αν στο μισθωτήριο έχει συμφωνηθεί μικρότερο διάστημα. Τριετή ελάχιστη διάρκεια έχουν και οι επαγγελματικές μισθώσεις. Μετά τη λήξη της τριετίας η μίσθωση συνεχίζεται συνήθως με σιωπηρή συμφωνία ιδιοκτήτη και ενοικιαστή, ως αορίστου χρόνου. Αυτό σημαίνει ότι τόσο ο ενοικιαστής μπορεί να αποχωρήσει όποτε θέλει, όσο και ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί όποτε θέλει να ζητήσει το σπίτι του. Μονομερής αποχώρηση του ενοικιαστή πριν τη συμπλήρωση της τριετίας, χωρίς ρητή συμφωνία του εκμισθωτή, δεν τον απαλλάσσει από τις υποχρεώσεις του, ούτε δικαιολογεί την επιστροφή της εγγύησης.

6. ΜΙΣΘΩΤΗΡΙΟ. Σε κάθε μίσθωση πρέπει να συντάσσεται και να υπογράφεται έγγραφο μισθωτήριο, στο οποίο πρέπει να αναγράφεται πάντοτε ολόκληρο το συμφωνούμενο μίσθωμα. Τα μισθωτήρια μετά την υπογραφή τους δεν κατατίθενται πλέον σε Δ.Ο.Υ. αλλά ο εκμισθωτής υποχρεούται μέχρι το τέλος του επόμενου ημερολογιακού μήνα από την έναρξη της μίσθωσης ή την τροποποίησή της, να δηλώσει τα πληροφοριακά στοιχεία των αρχικών ή τροποποιητικών μισθώσεων, στη βάση Πληροφοριακών Στοιχείων Μισθώσεων Ακίνητης Περιουσίας της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) (www.aade.gr) του Yπουργείου Οικονομικών, εκτυπώνοντας ταυτόχρονα «Απόδειξη Υποβολής» της δήλωσής του αυτής, που θα διαφυλάξει μαζί με το πρωτότυπο του συμφωνητικού. Στη συνέχεια ο μισθωτής υποχρεούται να αποδεχθεί ηλεκτρονικά τη δήλωση αυτή, για να μπορεί να χρησιμοποιήσει το μισθωτήριο για κάθε νόμιμη χρήση (π.χ. σύνδεση με τη ΔΕΗ, δήλωση αλλαγής κατοικίας ή έναρξη επαγγέλματος στη Δ.Ο.Υ. κλπ.). Στο τέλος της μίσθωσης είναι υποχρεωτική η ηλεκτρονική δήλωση της λύσης της από τον ιδιοκτήτη και η αποδοχή της απο τον ενοικιαστή.

7. ΕΓΓΥΗΣΗ. Κατά τη σύναψη μιας μίσθωσης καταβάλλεται ως εγγύηση ποσό συνήθως ενός μηνιαίου μισθώματος γιά τις παλαιές κατοικίες και δύο για τις νέες, το οποίο επιστρέφεται άτοκα κατά την αποχώρηση του ενοικιαστή, σύμφωνα με τους όρους του μισθωτηρίου, ήτοι, κατά κανόνα, την απόδοση της κατοικίας στον ιδιοκτήτη σε καλή κατάσταση, την τήρηση των όρων του συμφωνητικού μισθώσεως, την εξόφληση όλων των μισθωμάτων, κοινοχρήστων και λογαριασμών κοινής ωφελείας και γενικά την εκκαθάριση όλων των μεταξύ τους κάθε είδους οικονομικών εκκρεμοτήτων.

8. ΜΗ ΠΛΗΡΩΜΗ ΕΝΟΙΚΙΟΥ, ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΩΝ, ΛΟΓΑΡΙΑΣΜΩΝ. Στην περίπτωση αυτή προβλέπεται ιδιαίτερα σύντομη διαδικασία αποβολής κάθε ενοικιαστή που δεν είναι συνεπής στην εκπλήρωση των υποχρεώσεών του (μίσθωμα-κοινόχρηστα-λογαριασμοί). Πρώτα κοινοποιείται εξώδικη πρόσκληση για πληρωμή των οφειλομένων. Αν τα οφειλόμενα εξοφληθούν μέσα σε 15 ημέρες, τότε η διαδικασία σταματάει αυτόματα εδώ, εκτός αν αυτό έχει ξαναγίνει στο παρελθόν. Αν δεν εξοφληθούν εκδίδεται αμέσως και του κοινοποιείται “διαταγή απόδοσης μισθίου”, στην οποία μπορεί να συμπεριλαμβάνεται και καταδίκη σε καταβολή των οφειλομένων ενοικίων, κοινοχρήστων και λογαριασμών κοινής ωφελείας, η οποία εκτελείται μετά από 20 ημέρες. Ο ενοικιαστής έχει όμως δικαίωμα να ασκήσει με το δικηγόρο του ανακοπή κατά της διαταγής αυτής, προβάλλοντας βάσιμους λόγους, όπως είναι η έγκαιρη εξόφληση των οφειλομένων.

9. ΑΡΝΗΣΗ ΕΙΣΠΡΑΞΗΣ ΕΝΟΙΚΙΟΥ ΑΠΟ ΤΟΝ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ. Αν προσφέρατε κανονικά το μίσθωμα στον ιδιοκτήτη, αλλά αυτός αρνήθηκε παράνομα να το εισπράξει, για να μη θεωρηθείτε δύστροπος, έχετε το δικαίωμα να καταθέσετε τα χρήματα στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων, στο όνομά του, και να του κοινοποιήσετε με δικαστικό επιμελητή το γραμμάτιο παρακαταθήκης. Αν αρνηθεί και τότε να το παραλάβει, μπορείτε να το παραδώσετε στο δικηγόρο σας, ο οποίος και θα σας συμβουλεύσει για τα περαιτέρω, ή να το καταθέσετε επίσημα σε συμβολαιογράφο που θα συντάξει πράξη κατάθεσης, η οποία θα πρέπει να κοινοποιηθεί με δικαστικό επιμελητή προς τον εκμισθωτή σας. Παράδοση του γραμματίου παρακατάθεσης σε άλλο πρόσωπο ή φορέα δεν εξασφαλίζει τα δικαιώματά σας.

10. ΣΧΕΣΗ ΜΕ ΕΚΜΙΣΘΩΤΕΣ. Να μην ξεχνάτε ποτέ ότι η μίσθωση ακινήτου, ιδιαίτερα της κατοικίας, είναι και αυτή μία διαρκής ανθρώπινη σχέση, γι αυτό και πρέπει να αντιμετωπίζετε τον εκμισθωτή σας πρώτα ως τον άνθρωπο που σας έχει εμπιστευτεί ένα σοβαρό περιουσιακό του στοιχείο, και οποίος περιμένει από εσάς να το σέβεστε και να είστε συνεπείς στις υποχρεώσεις σας. Γενικά μην προσφεύγετε ποτέ στα δικαστήρια αν πρώτα δεν εξαντλήσετε κάθε περιθώριο συνεννόησης με τον εκμισθωτή σας!