"Έκρηξη" στις μεταβιβάσεις ακινήτων φέτος

Το περιβάλλον που θα επιτρέψει να καταρριφθούν φέτος δύο ρεκόρ δεκαετίας έφτιαξε η κυβέρνηση με τις παρεμβάσεις που θα εφαρμοστούν ταυτόχρονα μέσα στο τελευταίο τρίμηνο της χρονιάς: το πρώτο αφορά τον αριθμό των γονικών παροχών ακινήτων και το δεύτερο τον αριθμό των αγοραπωλησιών. 

Ο μηδενισμός του φόρου γονικών παροχών, η απαλλαγή από την υποχρέωση έκδοσης ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου για ένα τρίμηνο, αλλά και η διατήρηση σε ισχύ των σημερινών (και κατά κανόνα χαμηλότερων) αντικειμενικών αξιών δίνουν την ευκαιρία στους υποψήφιους αγοραστές, αλλά και σε όσους ενδιαφέρονται για δωρεές ή γονικές παροχές ακινήτων, να σπεύσουν στα συμβολαιογραφικά γραφεία. 

Οι γονικές παροχές –ύστερα από τις εντυπωσιακές επιδόσεις της διετίας 2010-2011, όταν καταγράφηκαν 116 χιλιάδες και 65 χιλιάδες μεταβιβάσεις αντίστοιχα– περιορίστηκαν δραστικά, με αποτέλεσμα κάθε χρόνο οι γονείς να μεταβιβάζουν στα παιδιά τους όχι περισσότερα από 25.000-35.000 ακίνητα. 

Φέτος όμως εκτιμάται ότι με το διοικητικό «πουσάρισμα» κατά το τελευταίο τρίμηνο, τα ακίνητα που θα αλλάξουν χέρια με γονική παροχή μπορεί να ανέλθουν και πάλι στα επίπεδα του 2011. Οσο για τις αγοραπωλησίες, αναμένεται ότι φέτος μπορούν να σπάσουν το φράγμα των 100.000, κάτι που έχει να καταγραφεί επίσης από το 2010.
Η αύξηση του αφορολογήτου για τις γονικές παροχές στις 800.000 ευρώ από την 1η Οκτωβρίου, είναι ένας από τους λόγους που αναθερμαίνουν το ενδιαφέρον για τις μεταβιβάσεις περιουσιακών στοιχείων στα τέκνα, χωρίς όμως να είναι ο μοναδικός. Αλλωστε, και με το καθεστώς που ίσχυε μέχρι το τέλος Σεπτεμβρίου, δεν επιβαλλόταν φόρος για γονικές παροχές έως 150.000 ευρώ, ενώ σε περίπτωση που το τέκνο αποκτούσε κύρια κατοικία μέσω της γονικής παροχής, το αφορολόγητο μπορούσε να είναι ακόμη και διπλάσιο (σ.σ. αν το παιδί είναι παντρεμένο με δύο παιδιά είχε και μέχρι το τέλος Σεπτεμβρίου αφορολόγητο 300.000 ευρώ για να αποδεχθεί δωρεά ακινήτου από τον γονιό του). Ποιοι είναι οι υπόλοιποι παράγοντες που ευνοούν τις μεταβιβάσεις κατά το τελευταίο τρίμηνο του έτους;

1. Σε μια γονική παροχή, εκτός από τον φόρο επιβάλλονται και τα έξοδα μεταβίβασης. Τα συμβολαιογραφικά, το κόστος του υποθηκοφυλακείου ή του κτηματολογίου, μαζί με τα αντίγραφα συμβολαίων και τα λοιπά έξοδα, μπορεί να φτάσουν να αντιστοιχούν ακόμη και στο 2% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Αυτό το ποσοστό θα παραμείνει αμετάβλητο και μετά την 1.1.2022. Ετσι, σε περιοχές όπου η αντικειμενική αξία θα αυξηθεί κατά 20%-30% ή και ακόμη περισσότερο, μαζί με τις αντικειμενικές αξίες θα ακριβύνει και το κόστος της γονικής παροχής. Ειδικά για δωρεές ακινήτων μεγάλης αξίας, το πρόσθετο κόστος δεν είναι διόλου ευκαταφρόνητο. Ενα ακίνητο με σημερινή αντικειμενική αξία 250.000 ευρώ θα μεταβιβαστεί στο παιδί κατά το τελευταίο τρίμηνο του έτους με κόστος 4.880 ευρώ. Από την 1.1.2022, αν η αντικειμενική αξία αυξηθεί στα 330.000 ευρώ, τότε και το κόστος μεταβίβασης θα εκτιναχθεί στα 6.450 ευρώ.

2. Η έκδοση της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου θα είναι υποχρεωτική από την 1.1.2022, καθώς το αρμόδιο υπουργείο Περιβάλλοντος ξεκαθάρισε ότι δεν θα υπάρξει άλλη παράταση. Η έκδοσή της μπορεί να ανεβάσει το κόστος μεταβίβασης ακόμη και κατά 1.000 ευρώ. Προφανώς, κάποια στιγμή στο μέλλον, ο ιδιοκτήτης θα χρειαστεί να προχωρήσει στην έκδοση. Ωστόσο, είναι διαφορετικό αυτό να γίνει «εδώ και τώρα» και διαφορετικό να γίνει κάποια στιγμή στο μέλλον, όταν θα κριθεί απαραίτητο για να προχωρήσει μια πράξη επί του ακινήτου.

Αντίστοιχοι με τις γονικές παροχές είναι οι λόγοι «επίσπευσης» της απόφασης και όσον αφορά τις αγοραπωλησίες. Εκεί, εκτός από την αύξηση των εξόδων μεταβίβασης –που μπορεί να είναι και περισσότερα, καθώς αν και δεν είναι υποχρεωτική η παράσταση δικηγόρου, δεν είναι λίγοι αυτοί που εξακολουθούν να ζητούν νομική βοήθεια για τον έλεγχο των τίτλων– η αύξηση των αντικειμενικών αξιών επιφέρει από τις αρχές του χρόνου και αύξηση του φόρου. Λόγω της αναστολής του ΦΠΑ, στις περισσότερες μεταβιβάσεις επιβάλλεται ο φόρος 3% επί της αντικειμενικής αξίας ακινήτου, ο οποίος είναι προφανές ότι θα είναι μεγαλύτερος από τις αρχές του χρόνου.

Υπάρχει και ένας ακόμη παράγοντας που «στρώνει το χαλί» στους υποψήφιους αγοραστές ακινήτων και αυτός είναι η εξαγγελία για την κατάργηση του συμπληρωματικού φόρου ακινήτων. Με δεδομένη την αύξηση των αντικειμενικών αξιών, ο υποψήφιος αγοραστής ακινήτων για επενδυτικούς λόγους, θα λάμβανε σοβαρά υπόψη τον παράγοντα «φόρος περιουσίας», ο οποίος κλιμακώνεται ανάλογα με το ύψος της περιουσίας. Από τη στιγμή όμως που έχει καταστεί σαφές ότι από την 1.1.2022 φόρος περιουσίας δεν θα υπάρχει και ότι ο νέος ΕΝΦΙΑ θα επιβάλλεται ξεχωριστά σε κάθε ακίνητο, τότε ο φόβος για την επιβάρυνση από τη συσσώρευση ακινήτων εκλείπει. Οπως εκλείπει και ο παράγοντας «εισφορά αλληλεγγύης», ο οποίος μειώνει την καθαρή απόδοση για όσους αντιμετωπίζουν την αγορά ενός ακινήτου ως επένδυση και όχι ως κίνηση για την κάλυψη των στεγαστικών αναγκών.

«Πηγή ανάπτυξης» η κτηματαγορά

Ως «πηγή ανάπτυξης» αντιμετωπίζεται από το οικονομικό επιτελείο η κτηματαγορά. Οι αποφάσεις που ελήφθησαν την τελευταία διετία –«πάγωμα» ΦΠΑ στις αγορές νεόδμητων κατοικιών μέχρι το τέλος του 2022, φορολογικά κίνητρα και χρηματοδοτήσεις για την ενεργειακή αναβάθμιση ή την επισκευή ακινήτων και τώρα ο μηδενισμός του φόρου γονικών παροχών– εκτιμάται ότι έχουν ήδη συμβάλει στην αύξηση και της οικοδομικής δραστηριότητας αλλά και των αγοραπωλησιών επί των ακινήτων.

Μια ακόμη παρέμβαση που ενεργοποιείται από τώρα είναι ο μηδενισμός του φόρου για τις γονικές παροχές σε χρήμα τη στιγμή που μέχρι και την προηγούμενη εβδομάδα, ακόμη και για ένα ευρώ που μεταφερόταν από τον γονέα στο παιδί, επιβαλλόταν φόρος 10%.

Αυτό το μέτρο θα ανοίξει τον δρόμο ώστε να παιδιά να αντιμετωπίσουν το «πόθεν έσχες» και τα τεκμήρια διαβίωσης και να μετατραπούν σε δυνάμει αγοραστές ακινήτων, ενισχύοντας ακόμη περισσότερο τη συναλλακτική δραστηριότητα στην κτηματαγορά.

Οι τράπεζες δεν χορηγούν στεγαστικά δάνεια αν δεν υπάρχει ρευστότητα για την κάλυψη του 20%-25% της αξίας του ακινήτου που πρόκειται να αποκτηθεί.
Και ένας νέος έβρισκε μέχρι σήμερα αυτή τη ρευστότητα κυρίως μέσα από την πώληση περιουσιακού στοιχείου το οποίο περιερχόταν στην κατοχή του με τη γονική παροχή. Πλέον, η διαδικασία απλοποιείται αισθητά.

Το μόνο που χρειάζεται είναι μια δήλωση στην εφορία ώστε τα απαιτούμενα χρήματα να μεταφερθούν από τον τραπεζικό λογαριασμό του γονέα στο παιδί. Αυτομάτως, το τελευταίο αποκτά τη δυνατότητα καταβολής της προκαταβολής αλλά και κάλυψης του «πόθεν έσχες» που συνοδεύει την απόκτηση ενός ακινήτου (πλην της πρώτης κατοικίας).

Η ενεργοποίηση των νέων αντικειμενικών αξιών από τις αρχές του 2022 είναι πιθανό να προκαλέσει ένα «μούδιασμα» στην αγορά κατά τους πρώτους μήνες του επόμενου έτους. Εκτιμάται όμως ότι αυτό το μούδιασμα θα είναι συγκυριακό, καθώς υπάρχει και ο παράγοντας «ρευστότητα» στην αγορά που μπορεί να στηρίξει το ανοδικό κύμα στην κτηματαγορά και μέσα στο 2022.