Ακίνητα: Τα κρίσιμα ερωτήματα για τα προγράμματα της στεγαστικής πολιτικής

Ψηφίστηκε στη Βουλή το νομοσχέδιο για την στεγαστική πολιτική. Οι δυο βασικές «δράσεις», μέτρα που περιλαμβάνει το νομοσχέδιο είναι το πρόγραμμα «Σπίτι μου» και η «Κοινωνική Αντιπαροχή».

Όπως επισημαίνει το imerisia.gr o συγκεκριμένος νόμος (πλέον), δεν περιλαμβάνει άμεσα μέτρα που στοχεύουν στην αναχαίτηση του κόστους στέγασης, ούτε διευρυμένες πολιτικές που θα μπορούσαν να «καλύψουν» την πραγματική ανάγκη του σήμερα, αλλά και των αναγκών που θα προκύψουν τα επόμενα χρόνια.

Αντιθέτως, μεγάλο μέρος των σημαντικών μέτρων που συμπεριλαμβάνονται στο κατατεθέν νομοσχέδιο, απαιτούν χρόνο υλοποίησης που σήμερα σύμφωνα με τα δεδομένα που καταγράφονται στην αγορά δεν υπάρχει. Παράλληλα, ο «κόφτης» στην ηλικία των 39 ετών, λειτουργεί περιοριστικά σε μια μεγάλη ομάδα συνανθρώπων μας μεγαλύτερης ηλικίας που έχουν αποκτήσει τέκνα και δεν διαθέτουν την οικονομική δυνατότητα αγοράς κατοικίας υπό τις συνθήκες της ελεύθερης αγοράς.

Επιπλέον, περιοριστικά λειτουργεί και για τους άγαμους ή/και συνανθρώπους μας που σκέφτονται να κάνουν το επόμενο βήμα στη ζωή τους και έχουν την «ατυχία» να είναι είτε 39 ετών εν έτει 2022, οπότε, όταν το πρόγραμμα «Σπίτι μου» ξεκινήσει εντός του τριμήνου του 2023, θα βρίσκονται εκτός της επιλέξιμης ηλικιακής ομάδας.

Πολιτικές που ενδεχομένως να αποδυναμώσουν την αποτελεσματικότητα του εγχειρήματος.

Κοινωνική Αντιπαροχή

Το πρόγραμμα της Κοινωνικής Αντιπαροχής ορίζεται ως: «Σύμπραξη φορέων της Γενικής Κυβέρνησης, με ιδιώτες αναδόχους, κατά την οποία ο ανάδοχος ανεγείρει με δικές του δαπάνες κτίριο επί αδόμητου ακινήτου του φορέα και το αντάλλαγμά του συνίσταται στην εκμετάλλευση για ορισμένο χρονικό διάστημα του ακινήτου με την παράλληλη υποχρέωσή του να εκμισθώνει μέρος αυτού σε δικαιούχους έναντι προκαθορισμένου μισθώματος. Μετά το πέρας του χρόνου εκμετάλλευσης ο ανάδοχος υποχρεούται να παραδώσει το ακίνητο στον ιδιοκτήτη φορέα».

Αφορά την αξιοποίηση αδρανών ακινήτων του Δημοσίου, τα οποία θα διατεθούν ως σύγχρονες κατοικίες με μικρό ρυθμισμένο μίσθωμα σε 2.500 δικαιούχους 18 έως 39ετών .

Ουσιαστικά, το πρόγραμμα «Κοινωνική Αντιπαροχή» στοχεύει στην ανέγερση νέων κατοικιών σε δομημένα ή/και μη δομημένα αδρανή ακίνητα του Δημοσίου. Άρα, δεν αποτελεί ένα πρόγραμμα άμεσης διάθεσης κατοικιών, ένα πρόγραμμα που μπορεί το επόμενο 12μηνο να «στεγάσει» δικαιούχους.

Διότι, απαιτείται χρόνος 24 - 36 μηνών για την ανέγερση κατοικιών (λοιπών διαδικασιών του Δημοσίου), εγείροντας τα παρακάτω βασικά ερωτήματα:

1. Σε ποιες περιοχές βρίσκονται τα αδρανή ακίνητα του Δημοσίου που θα αξιοποιηθούν στο πρόγραμμα «Κοινωνική Αντιπαροχή»;
2. Οι περιοχές που βρίσκονται τα αδρανή ακίνητα, είναι περιοχές εντός του αστικού ιστού ή/θα δούμε περιπτώσεις όπως το Ολυμπιακό χωριό.
3. Ποια αδρανή ακίνητα του Δημοσίου θα αξιοποιηθούν ; Γνωρίζουμε ;

Πριν λίγες ημέρες, σύμφωνα με δημοσίευμα, το Υπερταμείο ξεκινά την καταγραφή της αξίας των ακινήτων του χαρτοφυλακίου του Δημοσίου με τη βοήθεια επαγγελματιών του ιδιωτικού τομέα. Ο σύμβουλος αυτός θα διενεργήσει αρχικά χαρτογράφηση, ενδελεχή αξιολόγηση και εκτίμηση πεντακοσίων τίτλων ακίνητης περιουσίας της ΕΤΑΔ εντός τριών μηνών.

Στόχος είναι αφενός η αποτίμηση των περίπου 70.000 δικαιωμάτων επί ακινήτων που ελέγχονται από την Ελληνική Εταιρεία Ακινήτων Δημοσίου (ΕΤΑΔ) και αφετέρου η επιλογή μοντέλου ανά κατηγορία και γεωγραφική περιοχή για την αξιοποίησή τους. Είτε αυτή αφορά πώληση είτε μακροχρόνια παραχώρηση, είτε ακόμα και εκχώρηση για κοινωφελείς σκοπούς ή χρήση από το Δημόσιο.

Άρα, σήμερα εν έτει 2022, ο 39χρονος, ο 38χρονος, ο 37χρονος μπορεί και ο 36χρονος που διαβάζει το παραπάνω μέτρο, ενδεχόμενος, να μην εμπίπτει στους δικαιούχους του προγράμματος. Διότι, όταν θα υλοποιηθεί το μέτρο, θα βρίσκεται εκτός της ηλικιακής ομάδας.

«Σπίτι Μου»

«Σπίτι Μου»: Αγορά κατοικίας αξίας έως 200.000€ με δάνειο έως 150.000 ευρώ:

Το δάνειο που χορηγείται στο πλαίσιο του προγράμματος «Σπίτι μου» κατευθύνεται στην αγορά πρώτης κύριας κατοικίας των δικαιούχων (10.000 δικαιούχοι) , αξίας μέχρι 200.000€ (το ύψος του δανείου δεν μπορεί να υπερβαίνει το ποσό των εκατό πενήντα χιλιάδων 150.000 €), όπως αυτή προσδιορίζεται στο συμβόλαιο αγορά, ενώ στις αρχικές εξαγγελίες αφορούσε ακίνητα αξίας έως 150.000€. Το πρόγραμμα θα ξεκινήσει να υλοποιείται εντός του 1ου τριμήνου-τετραμήνου του νέους έτους.

Το κυβερνητικό επιτελείο, αύξησε την αξία του ακινήτου διότι η διαθεσιμότητα ακινήτων άνω των 75 τ.μ. με 2 Υ/Δ κατάλληλα για οικογένεια στην Αττική ήταν πολύ μικρή (Βόρεια, Νότια και Ανατολικά Προάστια σχεδόν μηδενική διαθεσιμότητα) και αφορούσε κυρίως παλαιά ακίνητα – μη ανακαινισμένα στο κέντρο της Αθήνας, του Πειραιά και των Δυτικών Προαστίων όπως είχαμε αναδείξει με έρευνά μας.

Σε αντίθεση με τις πόλεις της επαρχίας - κυρίως σε περιοχές που δεν καταγράφουν έντονη τουριστική δυναμική, καταγράφεται μεγαλύτερη διαθεσιμότητα ακινήτων κατασκευής μετά το 1990-1995.

Αλλά, και πάλι εγείρονται τα παρακάτω ερωτήματα:

1. Αγορά κατοικίας έως 200.000 ευρώ:
   - Μπορεί η αύξηση της αξίας του ακινήτου στις 200.000€, να διευρύνει την αποτελεσματικότητα του προγράμματος ως προς την διαθεσιμότητα ακινήτων, αλλά, ο εν δυνάμει δικαιούχος θα πρέπει να διαθέτει ο ίδιος – ιδία συμμετοχή το ποσό της τάξεως των 50.000€.
   - Πόσοι νέοι με βάση τα εισοδηματικά κριτήρια ( Άγαμος: από 10.000€ έως 16.000€, Έγγαμος: έως 24.000€ , Ανά παιδί συν 3.000€) που θέτει το πρόγραμμα διαθέτουν 50.000€ ως αποταμίευση ώστε να διατεθούν ως ιδία συμμετοχή στην αγορά κατοικίας;
2. Κατοικία με ζητούμενη τιμή πώλησης 150.000€:
   Αν πρόκειται για κατοικία αξίας – ζητούμενης τιμής πώλησης 150.000€, ο δικαιούχος σύμφωνα με τα κριτήρια του προγράμματος, θα πρέπει να διαθέτει την ιδία συμμετοχή της τάξεως των 15.000€.
   - Ας υποθέσουμε ότι τη διαθέτει ή/και εξασφαλίζει την ιδία συμμετοχή από το οικογενειακό του περιβάλλον, τα διαθέσιμα ακίνητα κατάλληλα για οικογένεια στην Αττική με ζητούμενη τιμή πώλησης έως 150.000€ είναι κυρίως παλαιά – μη ανακαινισμένα στο κέντρο της Αθήνας, στο Πειραιά και στα Δυτικά Προάστια, ο δικαιούχος θα μπορεί να ενταχθεί σε πρόγραμμα ανακαίνισης;
   - Αν ενταχθεί σε πρόγραμμα ανακαίνισης, τι ποσοστό θα αφορά η κρατική ενίσχυση; Θα απαιτείται επιπλέον τραπεζικός δανεισμός;
3. Τραπεζικά Κριτήρια / Εκτίμηση Ακινήτου από την Τράπεζα:
   Η Τράπεζα για την δανειοδότηση, θα αποστείλει δικό της εκτιμητή για να εκτιμήσει την αξία του ακινήτου.
   - Αν η αξία του ακινήτου που θα προκύψει μετά την αυτοψία του εκτιμητή της Τράπεζας έχει απόκλιση με την ζητούμενη τιμή πώλησης τότε τι θα ισχύει ;
   - Δηλαδή, αν η τιμή αγοράς του ακινήτου είναι 150.000€ αλλά ο εκτιμητής το αξιολογήσει στα 130.000€ τότε το 90% που θα χορηγηθεί σαν δάνειο θα ανέρχεται στα 117.000€ και ο δανειολήπτης θα πρέπει να καταβάλλει κεφάλαιο ύψους 33.000 €;
4. Τραπεζικά Κριτήρια / Εργασία:
   Ακόμη, δεν έχουμε ενημερωθεί από τα Τραπεζικά Ιδρύματα ποια είναι τα κριτήρια για τους δανειολήπτες πέρα των εισοδηματικών που ορίζονται από το πρόγραμμα.
   - Θα απαιτηθεί μόνιμη εργασία από τους δικαιούχους;
   - Φορολογικές δηλώσεις 3ετών;
5. Επιτόκιο Δανεισμού:
   Το επιτόκιο θα είναι πολύ χαμηλό, γύρω στο 1% καθώς θα αντιστοιχεί στο ένα τέταρτο των εμπορικών επιτοκίων, με αποτέλεσμα σε χαμηλά επίπεδα να διαμορφώνεται και η μηνιαία δόση.
   - Τα στεγαστικά επιτόκια αυξάνονται και οι αναλυτές αναφέρουν ότι εντός του 1ου τετράμηνού του νέους έτους μπορεί να αγγίξουν ακόμη και το 6%, υπάρχει «μέριμνα» ώστε να μην αυξηθούν τα επιτόκια στα στεγαστικά δάνεια του άνωθεν προγράμματος;
   - Σε περίπτωση μη «μέριμνας», μήπως ελλοχεύει ο κίνδυνος να βρεθούμε σε νέο κύκλο κόκκινων δανείων με δικαιούχους νέους ανθρώπους;
6. Πόσοι νέοι διαθέτουν μόνιμη εργασία (εκτός Δημοσίου φορέα) για να «δεσμευτούν» σε δανεισμό διάρκειας 30ετών;
7. Εφόσον το πρόγραμμα θα ξεκινήσει εντός του πρώτου τριμήνου του 2023, ο 39χρονος εν έτει 2022, βρίσκεται εκτός του προγράμματος;

Τα εισοδηματικά κριτήρια

Τα εισοδηματικά κριτήρια που έχει ανακοινώσει η κυβέρνηση για το εν λόγω πρόγραμμα είναι αυτά του επιδόματος θέρμανσης και αναμένεται να καθοριστούν ως εξής:

• Άγαμος με ετήσιο εισόδημα από 10.000€ έως 16.000€
• Έγγαμος με ετήσιο εισόδημα έως 24.000€
• Έγγαμος με 1 παιδί και ετήσιο εισόδημα έως 27.000€
• Έγγαμος με 2 παιδιά και ετήσιο εισόδημα έως 30.000€
• Έγγαμος με 3 παιδιά και ετήσιο εισόδημα έως 33.000€

Σύμφωνα με τα παραπάνω, κατανοούμε ότι οι νέοι (0-3 έτη προϋπηρεσίας) που αμείβονται με τον κατώτατο μισθό (713 ευρώ μεικτά και 611 καθαρά), ακόμη και μετά τις αυξήσεις, βρίσκονται εκτός του προγράμματος «Σπίτι» μου. Διότι, ακόμη και αν αμείβονται με δεκατέσσερις μισθούς, το μεικτό ετήσιο εισόδημα είναι 9.982€, ενώ το καθαρό 8.554€.

Όλα τα παραπάνω προστίθενται στα ήδη απολεσθέντα εισοδήματα που καταγράφονται σε μια σειρά από έρευνες:

1. Εurostat (2020): Tο 36,9% των Ελλήνων ζουν σε νοικοκυριά με καθυστερήσεις σε στεγαστικά δάνεια, ενοίκια ή λογαριασμούς κοινής ωφέλειας.
2. ΟΟΣΑ: Σύμφωνα με τον Οργανισμό Οικονομικής Συνεργασίας και Ανάπτυξης (ΟΟΣΑ), από το 2007 έως το πρώτο τρίμηνο του 2015 το διαθέσιμο κατά κεφαλήν εισόδημα μειώθηκε κατά 27,5%, με τους καταναλωτές να χάνουν περισσότερο από το ένα τέταρτο του εισοδήματός τους.
3. ΚΕΠΕ (2019): Σύμφωνα με το Κέντρο Προγραμματισμού και Οικονομικών Ερευνών, ο μέσος μηνιαίος μισθός στον ιδιωτικό τομέα έχει υποχωρήσει κατά 24,4% τη δεκαετία 2009-2019.
4. ΕΛΣΤΑΤ (2022): Σύμφωνα με τα στοιχεία της Έρευνας Εισοδήματος και Συνθηκών Διαβίωσης των Νοικοκυριών 2021 της ΕΛΣΤΑΤ, που σχεδόν ένας στους τρεις Έλληνες (ποσοστό 28,3%) αντιμετώπισε κίνδυνο φτώχειας ή κοινωνικού αποκλεισμού το 2021, με το σχετικό ποσοστό να είναι αυξημένο κατά 0,9% σε σχέση με το προηγούμενο έτος
5. ΓΣΕΒΕΕ (2022): Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα, ένας πολύ μεγάλος αριθμός νοικοκυριών διαβιεί επί μακρόν σε συνθήκες οικονομικής επισφάλειας, καθώς το μηνιαίο εισόδημα για περισσότερα από 4 στα 10 νοικοκυριά δεν επαρκεί για όλο το μήνα, αλλά για 19 ημέρες (μεσοσταθμικά).
6. ΙΜΕ ΓΣΕΒΕΕ (2022): 4 από τα 10 νοικοκυριά βρίσκονται σε στεγαστική κρίση, όταν το Μ.Ο στην Ευρώπη είναι 9,2%, ενώ δεύτερη χώρα στην Ευρώπη είναι η Βουλγαρία με 17,4%.
7. ΚΟΜΙΣΙΟΝ: Στο 10% ο πληθωρισμός το 2022 στη χώρα μας
8. ΕΛΣΤΑΤ(2022) : Αύξηση του κόστους στέγασης κατά 35% σε σχέση με τον Μάιο του 2021,λόγω αύξησης κυρίως των τιμών σε: ενοίκια κατοικιών, ηλεκτρισμό, φυσικό αέριο, πετρέλαιο θέρμανσης, στερεά καύσιμα.
9. ΤτΕ (2022): Σημαντική αύξηση καταγράφεται στο κυμαινόμενο επιτόκιο των στεγαστικών δανείων το οποίο σχεδόν διπλασιάστηκε από την αρχή του χρόνου (από 2,36% στο 4%)
10. ΙΝΕ/ΓΣΕΕ (2022): Το Β΄τρίμηνο του 2022, το ποσοστό των μακροχρόνια ανέργων ήταν 63,5%, όταν ο μέσος όρος στην Ε.Ε και της Ευρωζώνης ήταν 39,8% και 41% αντίστοιχα.

Ανάγκη για νέα μέτρα με διεύρυνση των δικαιούχων

Θα πρέπει να κατανοήσουμε ότι, τη δεδομένη χρονική στιγμή οι οικονομικές προκλήσεις (κόστος ενέργειας, η αύξηση των ενοικίων, η αύξηση των βασικών αγαθών, πληθωρισμός, αύξηση των επιτοκίων στα στεγαστικά δάνεια), επηρεάζουν άμεσα το κόστος διαβίωσης.

Απαιτείται να λάβουμε σοβαρά υπόψη και να κατανοήσουμε ότι το προσαυξημένο κόστος στέγασης δεν αφορά πλέον αποκλειστικά τα κατώτερα οικονομικά στρώματα που βρίσκονται κοντά στον κίνδυνο φτώχειας ή/τα ευάλωτα οικονομικά νοικοκυριά ή μόνο τους νέους ηλικιακά, πλήττει και άτομα των οποίων τα εισοδήματα είναι, αφενός υψηλότερα, αφετέρου όμως, πολύ χαμηλά για να μπορούν να στεγαστούν υπό τις συνθήκες της ιδιωτικής αγοράς.

Παράλληλα, το κυβερνητικό επιτελείο, απαιτείται να κατανοήσει ότι ο ηλικιακός «κόφτης», αποδυναμώνει την αποτελεσματικότητα του εγχειρήματος που δεν είναι άλλο από την πρόσβαση των συμπολιτών μας σε απόκτηση στέγης με προσιτό ενοίκιο ή/και προσιτό κόστος αγοράς.

Η αύξηση των ενοικίων σωρευτικά από το 2018 έως και σήμερα κυμαίνεται από 37,2% έως και 42,1% αν πρόκειται για κατοικίες κατάλληλες για οικογένεια. Υψηλότερες αυξήσεις των ζητούμενων μισθωμάτων καταγράφονται κυρίως σε ακίνητα μικρότερης επιφάνεια. Πρόσφατη έρευνα ανάφερε ότι το ζητούμενο μίσθωμα φοιτητικής κατοικίας αυξήθηκε κατά 53% στην Αθήνα κατά το διάστημα 2017-2022, ενώ στη Πάτρα που κατατάσσεται δεύτερη στη λίστα αυξήθηκαν κατά 49,2%.

Το κόστος στέγασης στην Ελλάδα έχει εκτιναχθεί σε τέτοια επίπεδα που αγγίζει το 60%-70% του μέσου μηνιαίου μισθού και αν πρόκειται για οικογενειακή κατοικία το σύνολο ενός καλού μισθού. Μεγάλο μέρος των συμπολιτών μας αναγκάζεται να κάνει περικοπές ακόμη και σε βασικές ανάγκες του. Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα, το 76,9% των ενοικιαστών, εφόσον πληρώσουν τα έξοδα του σπιτιού, κάνει περικοπές ή λαμβάνει οικονομική βοήθεια από τρίτους.

Σύμφωνα με την Eurostat, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στη χώρα μας μειώθηκε κατά 2,1 ποσοστιαίες μονάδες το χρονικό διάστημα 2020 και 2021. Το 2020 το ποσοστό ιδιοκατοίκησης κυμάνθηκε στο 73,9% και το 2021 στο 73,3% από 75,4% το 2019. Η μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης, σε απόλυτα νούμερα, αντιστοιχεί περίπου σε 82.947 κατοικίες, γεγονός που θα ενταθεί τα επόμενα χρόνια.

Οι οικονομικές προκλήσεις στη παγκόσμια κοινότητα καθώς και στη χώρα μας βρίσκονται προ των πυλών και απαιτούνται άμεσα διευρυμένες πολιτικές στέγασης που το ηλικιακό όριο δεν θα αποτελεί βασικό κριτήριο ένταξης, πολιτικές με στόχο την αναχαίτηση του κόστους την επόμενη ημέρα και τη προσβασιμότητα σε αγορά κατοικίας, αλλά, παράλληλα και πολιτικές με υλοποίηση 2-3 ετών, που θα στοχεύουν στην εξάλειψη ιδίων δεδομένων στο μέλλον, καθώς και μέτρα που θα «προστατεύουν» την ιδιοκτησία υπό συνθήκες μη υγιούς οικονομικού περιβάλλοντος.

Η παροχή της στέγης αποτελεί υποχρέωση της πολιτείας και υπάγεται στον τομέα της κρατικής κοινωνικής πολιτικής.

Φωτογραφία via eurokinissi