Ακίνητα: Ράλι και στα "χρέπια" - Πακτωλός επενδύσεων αλλά τα νέα ζευγάρια "ψάχνονται"

Άλλωστε, παρά, τα μεγάλα ποσοστά ιδιοκατοίκησης που έχει η χώρα, οι νέοι που θέλουν να ξεκινήσουν τη ζωή τους προσπαθούν να βρουν το δικό τους “κεραμίδι”, για να αναβαθμίσουν τη ζωή τους ή για να καλύψουν βασικές τους ανάγκες. Είναι χαρακτηριστικό ότι με βάση έρευνα της εταιρείας Synergon Partners, η οποία πραγματοποιήθηκε σε πολίτες 30-50 ετών, το 71% εξέφρασε την πρόθεση αλλαγής της κύριας κατοικίας του, εντός της επόμενης δεκαετίας.

Κι όλα αυτά όταν οι άδειες που δίνονται το έτος είναι κατά πολύ λιγότερες από τα προ κρίσης επίπεδα, ενώ 40-50.000 ακίνητα βρίσκονται στα χαρτοφυλάκια των τραπεζών και μένει να φανεί πώς θα κινηθούν το επόμενο διάστημα σε σχέση με ενεργητικές πολιτικές διαχείρισης )πωλήσεις, αξιοποιήσεις κτλ).

Να σημειωθεί, βέβαια, ότι αύξηση 65,9% σημειώθηκε στον όγκο της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας τον Μάρτιο εφέτος, καθώς, σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, τον συγκεκριμένο μήνα εκδόθηκαν 2.671 οικοδομικές άδειες, που αντιστοιχούν σε 628.059 m2 επιφάνειας και 2.873.242 m3 όγκου. Με αποτέλεσμα να καταγραφεί αύξηση 34,2% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, 64,4% στην επιφάνεια και 65,9% στον όγκο, σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2022.

Το α’ τρίμηνο, η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα εμφανίζει, στο σύνολο της χώρας, αύξηση 13,5% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, 22,1% στην επιφάνεια και 25,2% στον όγκο, σε σχέση με την περίοδο Ιανουαρίου- Μαρτίου 2022.

Πάντως, από το 2017 και μέχρι το πρώτο τρίμηνο του 2023, οι τιμές πώλησης κατοικιών στην Αττική έχουν καταγράψει αύξηση της τάξεως του 70% κατά μέσο όρο, ενώ ανάλιγη είναι η εικόνα και σε άλλες περιοχές, ειδικά τουριστικές.

Συνέχεια στο ράλι τιμών

Στο μεταξύ η άνοδος στις τιμές συνεχίζεται. Με βάση την ΤτΕ, κατά τους πρώτους μήνες του 2023 η ελληνική αγορά ακινήτων, και ειδικά το υψηλών προδιαγραφών τμήμα της, συνέχισε να αναπτύσσεται. Όπως αναφέρει η ΤτΕ στην έκθεσή της για τη νομισματική πολιτική που δόθηκε την περασμένη Παρασκευή στο Πρόεδρο της Βουλής, “παρά τις αβεβαιότητες που αναδύθηκαν από τις αρχές του 2022, με τον πόλεμο στην Ουκρανία, τις αυξήσεις των επιτοκίων και τις επιβαρύνσεις στο κόστος ενέργειας και υλικών, διατηρήθηκαν οι υψηλοί ρυθμοί αύξησης των τιμών, ως αποτέλεσμα της έντονης ζήτησης και της περιορισμένης προσφοράς χώρων με σύγχρονα τεχνικά χαρακτηριστικά.

Εξάλλου, οι πληθωριστικές πιέσεις που καταγράφηκαν το 2022 και συνεχίζονται τους πρώτους μήνες του 2023, όπως και η εκ νέου επιβράδυνση του ρυθμού αύξησης της οικοδομικής δραστηριότητας, η οποία εδώ και μια δεκαετία και πλέον επηρεάζεται από διαδοχικές κρίσεις, συνετέλεσαν στην περαιτέρω αύξηση των τιμών, με τους επενδυτές να συνεχίζουν να πλειοδοτούν επί του περιορισμένου αποθέματος. Η χαμηλή προσφορά σύγχρονων ακινήτων οδηγεί σταδιακά στη διάχυση των αυξήσεων των τιμών προς ακίνητα χαμηλότερων τεχνικών προδιαγραφών” σημειώνει η ΤτΕ.

Όπως αναφέρεται, “παράλληλα, οι αποδόσεις διατηρούνται σε επίπεδα χαμηλά για την αγορά, αλλά επενδυτικά ελκυστικά, με αποτέλεσμα να παραμένει ενεργή η επενδυτική δραστηριότητα τόσο από το εξωτερικό όσο και από το εσωτερικό της χώρας.

Στην αγορά κατοικιών διατηρήθηκαν οι ανοδικές τάσεις στις τιμές κατά τη διάρκεια του α΄ τρίμηνου του 2023. Πιο συγκεκριμένα, σύμφωνα με τους δείκτες τιμών διαμερισμάτων που δημοσιεύει η Τράπεζα της Ελλάδος από στοιχεία-εκτιμήσεις που συλλέγει από τα πιστωτικά ιδρύματα, οι ονομαστικές τιμές των διαμερισμάτων το α΄ τρίμηνο του 2023 ήταν αυξημένες έναντι του αντίστοιχου τριμήνου του 2022 κατά 14,5% (προσωρινά στοιχεία), ενώ για το σύνολο του 2022, με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 11,7%.

Τα παλιά σπίτια

Από την ανάλυση των στοιχείων κατά παλαιότητα, το α΄ τρίμηνο του 2023 ο ρυθμός αύξησης στα παλαιά διαμερίσματα (ηλικίας άνω των 5 ετών) ήταν μεγαλύτερος (15,6%) σε σχέση με αυτόν των νέων διαμερισμάτων (12,8%), ενώ αντίθετα το 2022 ο ρυθμός αύξησης των νέων διαμερισμάτων ήταν ελαφρώς υψηλότερος. Κατά γεωγραφική περιοχή, τα δύο μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας καταγράφουν ισχυρότερους ετήσιους ρυθμούς αύξησης από το μέσο ετήσιο ρυθμό για το σύνολο της Ελλάδος, κυρίως λόγω του συνεχιζόμενου επενδυτικού ενδιαφέροντος. Ειδικότερα, για το α΄ τρίμηνο του 2023 η περιοχή της Αθήνας κατέγραψε μέσο ετήσιο ρυθμό αύξησης 16,5% και η Θεσσαλονίκη 16,1%, ενώ για το σύνολο του 2022, οι αντίστοιχοι ρυθμοί αύξησης ήταν 13,7% και 12,5% (αναθεωρημένα στοιχεία).

Η θετική πορεία της αγοράς οικιστικών ακινήτων κατά το 2022 συνεχίστηκε και τους πρώτους μήνες του 2023. Ειδικότερα, το α΄ τρίμηνο του 2023 οι καθαρές ξένες άμεσες επενδύσεις στην Ελλάδα για αγορά ακινήτων κατέγραψαν σημαντικό θετικό ετήσιο ρυθμό αύξησης (32,9%) και ανήλθαν σε 0,5 δισεκ. ευρώ, συνεχίζοντας τη δυναμική πορεία του προηγούμενου έτους.

Να σημειωθεί ότι η ΤτΕ΅επισημαίνει ότι η αύξηση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων συνετέλεσε στη μείωση της ζήτησης στεγαστικών δανείων επί τέταρτο κατά σειρά τρίμηνο, μετά από δύο έτη συνεχούς αύξησης της ζήτησης (στοιχεία της Έρευνας Τραπεζικών Χορηγήσεων, α΄ τρίμηνο 2023).

Πρόγραμμα “Στέγη”

Την ίδια ώρα, μόλις 4.706 δάνεια σε σχέση με την αρχική ζήτηση των 36.544 αιτήσεων που υποβλήθηκαν στο πλαίσιο του προγράμματος "Σπίτι μου" για την επιδότηση επιτοκίου στεγαστικού δανείου έχουν έχουν εξασφαλίσει την έγκριση που "πάει" μαζί με ένα ακίνητο που έχει βρεθεί, κάτι που είναι και το πιο δύσκολο στη λειτουργία του προγράμματος.

Είναι χαρακτηριστικό, ότι σύμφωνα με τα σχετικά στοιχεία από τις τράπεζες από τις 36.544 αιτήσεις έχουν αξιολογηθεί οι επτά στις δέκα, δηλαδή 25.573. Από αυτές, προέγκριση έχει δοθεί για το 69% ή 17.606, ενώ στο τελικό στάδιο έφτασαν 4.706. Οι υπόλοιπες αιτήσεις, ήτοι το 30%, απορρίφθηκαν, καθώς οι ενδιαφερόμενοι δεν πληρούσαν τις σχετικές προϋποθέσεις.

Υπενθυμίζεται ότι το πρόγραμμα απευθύνεται σε νέους, ηλικίας από 25-39 ετών, που ενδιαφέρονται για την απόκτηση κατοικίας, με έτος κατασκευής έως το 2007 (όχι μεταγενέστερη), επιφανείας έως 150 τ.μ. και κόστους έως 200.000 ευρώ.

Ωστόσο με τα δεδομένα τιμών οι επιλογές για σπίτια είναι πολύ περιορισμένες, ενώ αν ο ενεδιαφερόμενος δεν έχει εντοπίσει το ακίνητο που επιθυμεί να αγοράσει εντός δύο μηνών από την προέγκριση του δανείου, τότε η αίτησή του ακυρώνεται.

Πέφτει η ενέργεια και συμπαρασύρει το κόστος στέγασης

Στο μεταξύ αισιόδοξη “νότα” δίνει η εβδομαδιαία ανάλυση της Alpha Bank. Εκεί καταγράφεται τάση αποκλιμάκωσης του κόστους στέγασης, συνολικά λόγω της ενέργειας. Όπως αναφέρεται, υπάρχει σημαντική πτώση του κόστους στέγασης, το οποίο προσεγγίζεται από τη σχετική υποκατηγορία του Εναρμονισμένου Δείκτη Τιμών Καταναλωτή (ΕνΔΤΚ) και περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων, το κόστος θέρμανσης και συντήρησης και το ενοίκιο.

Όπως αναφέρεται, το πρώτο πεντάμηνο του έτους μειώθηκε κατά 8,8% σε ετήσια βάση, έναντι ανόδου κατά 30,6%, το πρώτο πεντάμηνο του 2022.

Παράλληλα, σε μια αντιστροφή της εικόνας του περασμένου έτους, όταν η ραγδαία αύξηση του ενεργειακού κόστους αποτέλεσε την κύρια αιτία ανόδου του κόστους στέγασης, η αποκλιμάκωση των τιμών της ενέργειας αποτέλεσε τον βασικότερο παράγοντα μείωσής του, τους πρώτους μήνες του 2023. Τούτο συνέβη παρά την ύπαρξη αντίρροπων δυνάμεων οι οποίες ασκούν αυξητική επίδραση στο κόστος στέγασης, όπως η άνοδος που καταγράφηκε στις τιμές των ενοικίων και των επιτοκίων