Τρία χρόνια έχουν περάσει από την τελευταία αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, και ήδη σε ορισμένες περιοχές της πρωτεύουσας, αλλά και στις τουριστικές περιοχές, η διαφορά με τις εμπορικές τιμές πώλησης είναι χαοτική. Ωστόσο η στεγαστική κρίση δεν επιτρέπει την αναπροσαρμογή τους το τρέχον έτος. Αυτό σημαίνει ότι, ακόμα και εάν το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών αποφασίσει να αναπροσαρμόσει τις τιμές εντός του 2025, όλες οι μεταβιβάσεις θα γίνονται με τις παλαιές αντικειμενικές αξίες, με τις νέες τιμές να τίθενται σε ισχύ το 2026.
Παράλληλα, στην περίπτωση που ολοκληρωθεί η αναπροσαρμογή μετά τον Απρίλιο, και ο ΕΝΦΙΑ του 2025 θα υπολογιστεί με βάση τις ισχύουσες αντικειμενικές αξίες. Η διατήρησή τους δίνει ανάσα στα νοικοκυριά και στους ιδιοκτήτες ακινήτων. Σε διαφορετική περίπτωση, οι τιμές των κατοικιών θα "φούσκωναν" για να καλυφθεί το νέο κόστος που θα προέκυπτε από τους φόρους. Σημειώνεται ότι η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών συμπαρασύρει περί τους 20 φόρους και τέλη που είναι συνδεδεμένοι με αυτές. Επίσης, η κυβέρνηση θα αναστείλει τον φόρο υπεραξίας στις αγοραπωλησίες ακινήτων, όπως επίσης και τον ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα.
Σύμφωνα με τον σχεδιασμό:
1. Στον πάγο ο ΦΠΑ. Με βάση τη νομοθεσία, ο ΦΠΑ στα ακίνητα έχει "παγώσει" μέχρι τα τέλη του 2024 και στις προθέσεις της κυβέρνησης είναι να παραμείνει "παγωμένος" μέχρι τα τέλη του 2025. Όπως αναφέρουν στελέχη του οικονομικού επιτελείου, η χώρα μας έχει τη δυνατότητα μέχρι και να μηδενίσει τον ΦΠΑ στην οικοδομή, επισημαίνοντας ότι η απόφαση που ελήφθη από την κυβέρνηση το 2019 ώθησε τις αγοραπωλησίες ακινήτων αλλά και την κατασκευή καινούργιων.
Από το 2025 η κυβέρνηση έχει τη δυνατότητα να μειώσει τον ΦΠΑ στα ακίνητα από το 24% στο 13%, ακόμα και να τον μηδενίσει. Η πρόσφατη απόφαση της Ε.Ε. κατοχυρώνει σε μόνιμη βάση τη δυνατότητα της Ελλάδας για εφαρμογή ειδικών μειωμένων συντελεστών, κάτι που θα μπορεί να πράξει η ελληνική κυβέρνηση εφόσον οι δημοσιονομικές συνθήκες το επιτρέψουν.
Αυτό που έχει σημασία, αναφέρουν πηγές του υπουργείου Οικονομικών, είναι ότι πλέον η χώρα μας μπορεί να προχωρήσει όποτε αυτή κρίνει στην εφαρμογή μειωμένων συντελεστών ΦΠΑ. Σημειώνεται ότι ο ΦΠΑ επιβάλλεται στις πωλήσεις νεόδμητων ακινήτων. Από τον Ιανουάριο του 2025, και εφόσον παραταθεί για τα επόμενα δύο χρόνια, ο ΦΠΑ στα νεόδμητα μπορεί να περιοριστεί είτε στο 13% είτε η χώρα να ζητήσει να ενταχθεί στις παρεκκλίσεις για τα ακίνητα, ακολουθώντας το παράδειγμα του Λουξεμβούργου, που έχει μηδενικό συντελεστή.
2. Αντικειμενικές αξίες. Στην περίπτωση που το οικονομικό επιτελείο αποφασίσει να αναπροσαρμόσει τις αντικειμενικές αξίες, αυτές δεν θα επηρεάσουν το 2025 ούτε τις μεταβιβάσεις ούτε και τον ΕΝΦΙΑ. Οι νέες τιμές θα ενεργοποιηθούν τον Ιανουάριο του 2026.
3. Φόρος υπεραξίας. Για ακόμα μία χρονιά ο φόρος υπεραξίας, όπως όλα δείχνουν, θα ανασταλεί. Στις προθέσεις του οικονομικού επιτελείου είναι η αναβολή της εφαρμογής του φόρου υπεραξίας 15% στα κέρδη από τις αγοραπωλησίες ακινήτων μέχρι το τέλος του 2025. Σημειώνεται ότι ο φόρος είναι σε αναστολή μέχρι τα τέλη του 2024.
Οι τιμές σήμερα
Παρά την αύξηση των τιμών πανελλαδικά, η ζήτηση διατηρείται σε υψηλά επίπεδα, με την ψαλίδα αντικειμενικών και εμπορικών να έχει ανοίξει σημαντικά. Είτε πρόκειται για θέσεις στάθμευσης, είτε για διαμερίσματα, είτε για επαγγελματικούς χώρους, οι τιμές των συμβολαίων κινούνται σημαντικά πάνω από τις τιμές ζώνης που διαμορφώθηκαν τον Ιούνιο του 2021.
Οι μεγαλύτερες διαφορές εντοπίζονται κυρίως στις ακριβές περιοχές του κέντρου της Αθήνας, των Νοτίων και των Βορείων Προαστίων του λεκανοπεδίου. Οι διαφορές που παρατηρούνται είναι τεράστιες και ενδεχομένως σε αρκετές περιπτώσεις τα ακίνητα αυτά είναι ιδιαίτερα ή έχουν ανακατασκευασθεί πλήρως.
Για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα 153 τ.μ. του 1ου ορόφου στην Κηφισιά αγοράστηκε στην τιμή των 672.301 ευρώ ή 4.394 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, όταν η αντικειμενική αξία στη συγκεκριμένη περιοχή ανέρχεται σε 2.000 ευρώ το τ.μ. Δηλαδή το συγκεκριμένο ακίνητο πουλήθηκε σε τιμή αυξημένη κατά 119% της αντικειμενικής αξίας.
Άλλο διαμέρισμα στην Κηφισιά, 208,5 τ.μ., 1ου ορόφου, πωλήθηκε έναντι 600.000 ευρώ ή 2.878 ευρώ το τ.μ., όταν η τιμή ζώνης στην περιοχή ανέρχεται στα 1.650 ευρώ.
Διαμέρισμα 57 τ.μ. στο Κολωνάκι, τρίτου ορόφου, αντικειμενικής αξίας 242.250 ευρώ, πωλήθηκε 330.000 ευρώ. Στη Φιλοθέη ακίνητο 118,84 τ.μ., αντικειμενικής αξίας 451.000 ευρώ, σε οικόπεδο 650 τ.μ., πωλήθηκε στην τιμή των 700.000 ευρώ. Στη Γλυφάδα διαμέρισμα 78.82 τ.μ., αντικειμενικής αξίας 180.000 ευρώ, πωλήθηκε 500.000 ευρώ. Στην Πάρο διαμέρισμα 82,30 τ.μ. του 1983, αντικειμενικής αξίας 127.000 ευρώ, πωλήθηκε έναντι 180.000 ευρώ, δηλαδή κατά 41,7% υψηλότερα από την αντικειμενική αξία. Στην Τήνο διαμέρισμα 124,14 τ.μ., αντικειμενικής αξίας 142.760 ευρώ, πωλήθηκε στην τιμή των 259.078 ευρώ.
Επέκταση αντικειμενικών
Σε εξέλιξη βρίσκεται η διαδικασία της σταδιακής επέκτασης του αντικειμενικού συστήματος προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων σε 2.167 περιοχές σε όλη τη χώρα. Σε πρώτη φάση αντικειμενικές αξίες θα αποκτήσουν περίπου 500 περιοχές σε όλη τη χώρα. Σύμφωνα με τον σχεδιασμό, στην Αττική το σύστημα των αντικειμενικών τιμών ζώνης θα επεκταθεί σε περιοχές από τη Βάρκιζα έως τα Λεγραινά, Αγία Μαρίνα, Χάρακα, Δασκαλειό, περιοχές από το Πόρτο Ράφτη, περιοχές σε Σαλαμίνα, Κύθηρα, Αίγινα.
Σε όρους πληθυσμού, οι εν λόγω οικισμοί αντιστοιχούν μόλις στο 1,5% του συνολικού πληθυσμού της Επικράτειας και, όπως είναι προφανές, δεν πρόκειται απλώς για απομακρυσμένους, αλλά για αραιοκατοικημένους ή ερημωμένους οικισμούς, γεγονός που καθιστά εξαιρετικά δύσκολη τη συλλογή όχι μόνο τεχνικών, αλλά και εμπορικών στοιχείων για τις συγκεκριμένες ζώνες.
