10 ερωτήσεις – απαντήσεις για τη μίσθωση ακινήτων – Τι πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες

Η μίσθωση ενός ακινήτου με αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετη αλλαγή χρήσης δεν επιτρέπεται με βάση τα όσα αναφέρονται στον σχετικό νόμο (ν. 4495/17). Ωστόσο, επειδή το τοπίο είναι θολό, αφού ούτε συγκεκριμένες κυρώσεις επισύρει, ούτε είναι ιδιαίτερα γνωστό στους ιδιοκτήτες ακινήτων, πολλοί είναι αυτοί που προχωρούν σε ενοικιάσεις χωρίς προηγουμένως να έχουν προβεί στην τακτοποίηση των αυθαιρεσιών του κτιρίου.

Οπως επισημαίνει ο πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) Στράτος Παραδιάς, η ύπαρξη αυθαιρεσιών δεν θίγει το κύρος της μίσθωσης αλλά εγκυμονεί σοβαρούς κινδύνους για τους ιδιοκτήτες επαγγελματικών ακινήτων, ιδίως όταν αυτά είναι υγειονομικής χρήσης, καθόσον σε περίπτωση καταγγελίας ή ελέγχου από τις αρμόδιες υπηρεσίες ως προς τη νομιμότητα της αδειοδότησης και της λειτουργίας τους κινδυνεύουν να βρεθούν αντιμέτωποι με μεγάλα χρηματικά πρόστιμα και κυρώσεις από τις διοικητικές Αρχές, αλλά και τα δικαστήρια, αν κριθεί ότι το ακίνητο είναι ακατάλληλο για τη χρήση που μισθώθηκε.

«ΤΑ ΝΕΑ», με τη βοήθεια της τοπογράφου-πολεοδόμου μηχανικού Γραμματής Μπακλατσή, παρουσιάζουν μέσα από 10 ερωτήσεις – απαντήσεις όλες τις πληροφορίες που πρέπει να έχουν υπόψη τους οι εκμισθωτές ακινήτων για να αποφύγουν κυρώσεις εις βάρος τους.

1) Από τι κινδυνεύει όποιος νοικιάζει ακίνητο με αυθαιρεσίες;

Ο ιδιοκτήτης που νοικιάζει ακίνητο με αυθαιρεσίες διατρέχει όλους τους κινδύνους που παράγονται από άλλες νομοθετικές ρυθμίσεις, όπως ο Αστικός Κώδικας ή η Πολεοδομική Νομοθεσία. Ειδικότερα κινδυνεύει: α) να βρεθεί αντιμέτωπος με τις αποζημιώσεις που προβλέπει ο Αστικός Κώδικας για μη νόμιμη μίσθωση, κυρίως ακαταλληλότητα του μισθίου και β) να υπάρξει καταγγελία στην Πολεοδομία και να πληρώσει μεγάλα πρόστιμα για τις αυθαίρετες κατασκευές.

2) Τι ισχύει για τα ακίνητα που μισθώνονται με βραχυχρόνια μίσθωση (airbnb);

Για να είναι νόμιμη η βραχυχρόνια μίσθωση θα πρέπει το ακίνητο – προκειμένου να μισθωθεί – να είναι κτισμένο σύμφωνα με την εγκεκριμένη οικοδομική άδεια του κτιρίου. Σε περίπτωση που υπάρχουν πολεοδομικές παραβάσεις (όπως υπέρβαση δόμησης, κάλυψης, ύψους, αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις), αυτές θα πρέπει να έχουν τακτοποιηθεί. Προκειμένου να εντοπίζονται οι τυχόν παραβάτες, ο νόμος προβλέπει τη διενέργεια ειδικών ελέγχων από μεικτά συνεργεία ελέγχου που θα αποτελούνται από υπαλλήλους των υπουργείων Οικονομικών και Τουρισμού. Η μη τήρηση των προϋποθέσεων για την εκμίσθωση επιφέρει πρόστιμο ύψους 5.000 ευρώ και άμεση συμμόρφωση εντός 15 ημερολογιακών ημερών.

3) Η υποχρέωση αυτή ισχύει και για τα επαγγελματικά ακίνητα;

Ναι, αφορά όλες τις μισθώσεις και παραχωρήσεις ακινήτων. Ιδιαίτερη προσοχή πρέπει να δείχνουν οι επιχειρηματίες που νοικιάζουν καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος, επιχειρήσεις εστίασης και τουριστικές επιχειρήσεις, όπως ξενοδοχεία, ξενώνες, ενοικιαζόμενα, πρατήρια καυσίμων κ.ο.κ., γιατί είναι υποχρεωμένοι να τηρούν φάκελο στην επιχείρησή τους με όλα τα στοιχεία νομιμότητας του κτιρίου. Σε περίπτωση ελέγχου από τις αρμόδιες υπηρεσίες διατρέχουν κίνδυνο εμπλοκής με την Πολεοδομία και τα δικαστήρια.

4) Κάποιος που θέλει να νοικιάσει ένα ακίνητο, πώς μπορεί να γνωρίζει ότι είναι καθ’ όλα νόμιμο;

Για να είναι καλυμμένος θα πρέπει στο μισθωτήριο που θα υπογράψει ως μισθωτής να δηλώνεται ότι το ακίνητο είναι χωρίς αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετη χρήση, προσκομίζοντας τον αριθμό της οικοδομικής άδειας ή της δήλωσης υπαγωγής εφόσον πρόκειται για αυθαίρετο που έχει τακτοποιηθεί. Επίσης, μπορεί να αναθέσει σε μηχανικό τον έλεγχο της νομιμότητας του ακινήτου.

5) Το απαιτούμενο ενεργειακό πιστοποιητικό από μηχανικό για το μισθωτήριο αρκούν;

Οχι. Το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) απεικονίζει την ενεργειακή κατάταξη του κτιρίου, ώστε να επιτρέπει στους ιδιοκτήτες ή στους ενοικιαστές του να συγκρίνουν και να αξιολογούν την απόδοσή του. Ο μηχανικός που συντάσσει το ΠΕΑ κάνει αποτύπωση του κτιρίου, δεν καταγράφει όμως τις υπερβάσεις από την οικοδομική άδεια. Σε κάθε περίπτωση το ΠΕΑ δεν είναι πιστοποιητικό πολεοδομικής νομιμότητας και δεν τακτοποιεί αυθαίρετα.

6) Από πού προβλέπονται όλα τα προαναφερόμενα;

Προβλέπονται από τον νόμο 4495/17 (άρθρο 82), που απαγορεύει δικαιοπραξίες σε ακίνητα με αυθαίρετες κατασκευές ή πολεοδομικές παραβάσεις.

7) Πιο συγκεκριμένα, για τις μεταβιβάσεις;

Απαγορεύεται και είναι απολύτως άκυρη η μεταβίβαση ή η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο στο οποίο έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή χρήσης.

8) Τι ισχύει για τα ακίνητα των εταιρειών;

Στην προαναφερόμενη απαγόρευση εμπίπτουν και τα ακίνητα τα οποία εισφέρονται σε εταιρεία.

9) Δεν επιτρέπεται, λοιπόν, η μίσθωση και παραχώρηση ακινήτων στα οποία έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή χρήσης. Υπάρχουν εξαιρέσεις;

Ναι, εξαιρούνται τα ακίνητα στα οποία έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές ή έχουν εγκατασταθεί αυθαίρετες χρήσεις που: α) υφίστανται πριν από τις 30/11/1955, ημερομηνία έναρξης ισχύος του από 9/8/1955 ΒΔ, β) έχουν απαλλαγεί από την κατεδάφιση, γ) έχουν εξαιρεθεί από την κατεδάφιση, δ) έχει ανασταλεί η κατεδάφιση, ε) έχει περατωθεί η διαδικασία διατήρησης και για το χρονικό διάστημα που προβλέπεται σε αυτές ή έχει περατωθεί η διαδικασία της διατήρησης, στ) έχει περατωθεί η διαδικασία καταβολής του ενιαίου ειδικού προστίμου ή έχει καταβληθεί ποσοστό 30% του ενιαίου ειδικού προστίμου.

10) Τι προβλέπει η διαδικασία τακτοποίησης αυθαίρετων κτισμάτων;

Προβλέπει τα εξής: αυτοψία στον χώρο από μηχανικό για τον εντοπισμό του ακινήτου και την καταγραφή των αυθαιρεσιών, εμβαδομέτρηση αυθαιρεσιών, φωτογράφιση αυθαιρεσιών, συγκέντρωση όλων των απαραίτητων δικαιολογητικών, υποβολή δήλωσης από τον μηχανικό έπειτα από εξουσιοδότηση του ιδιοκτήτη στο ηλεκτρονικό σύστημα αυθαιρέτων του ΤΕΕ, καταγραφή παραβάσεων και εισαγωγή στοιχείων ιδιοκτησίας στο ηλεκτρονικό σύστημα, πληρωμή παραβόλου από τον ιδιοκτήτη που ισοδυναμεί με υπαγωγή στον νόμο και έκδοση κωδικών πληρωμής δόσεων, υποβολή από τον μηχανικό όλων των απαραίτητων σχεδίων και δικαιολογητικών και έκδοση βεβαίωσης υπαγωγής στον νόμο. Σημειώνεται ότι μετά την πληρωμή του 30% του προστίμου μπορεί να εκδοθεί βεβαίωση νομιμοποίησης.