Αγορά ακινήτων: Επανέρχεται η ομαλότητα - Τι δείχνουν τα στοιχεία

Του Αντώνη Παντινάκη

Κάτι έχει αρχίσει και κινείται στην αγορά ακινήτων! Οι φοροελαφρύνσεις σε συνάρτηση με τα χαμηλότοκα δάνεια τα οποία προσφέρουν οι τράπεζες στους καταθέτες τους βάζουν σε σκέψεις αρκετό κόσμο, που βλέπει και πάλι σαν μία μεγάλη ευκαιρία μια τέτοιου είδους επένδυση!

Η ομαλότητα επανέρχεται, αυτό είναι γεγονός. Το μαρτυρούν οι αριθμοί. “Η αύξηση στις τιμές των ακινήτων σε σχέση με πέρυσι, σύμφωνα με επίσημα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, κυμαίνονται στο 7%” μας λέει ο κ. Κώστας Αράπογλου, δικηγόρος και πρόεδρος της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων νομού Ηρακλείου.

“Το σίγουρο είναι ότι έχουμε ξεφύγει από το κατώτερο σημείο των τιμών” συμπεραίνει. “Οι τιμές και οι αγοραπωλησίες έχουν αρχίσει να ανεβαίνουν σιγά – σιγά”.

Εντούτοις, δεν μπορούμε να μιλήσουμε για ολική επαναφορά: “Για να έρθουμε στα επίπεδα του 2008-2009, έχουμε πολύ δρόμο ακόμα” υποστηρίζει ο κ. Αράπογλου, κι εξηγεί γιατί: “Όταν έχουμε μία μείωση των τιμών κατά 50%, για να επανέλθουμε στο ίδιο σημείο, η αύξηση θα πρέπει να είναι 100%. Άρα, το 6-7% που είναι η αύξηση είναι η αρχή, το πρώτο βήμα. Ωστόσο, για να φτάσουμε στην πλήρη επανάκαμψη της αγοράς στα επίπεδα του 2009, απαιτείται πολύς δρόμος ακόμα. Απαιτείται να μειωθεί ακόμα περισσότερο η φορολογία στα ακίνητα, η οποία είναι αρκετά υψηλή (και ο φόρος εισοδήματος ο οποίος φτάνει στο 45%, και μαζί με την εισφορά αλληλεγγύης που στο ανώτερο κλιμάκιό της είναι 10%, ανέρχεται στο 55%)”.

Τα κίνητρα

Για να γυρίσει ο ήλιος θέλει δουλειά... πολλή, ώστε να έχουμε μία εκτεταμένη αναθέρμανση στην αγορά ακινήτων. Ο τροχός πάντως ξεκίνησε να γυρίζει.

“Οι φορολογικές ελαφρύνσεις τις οποίες έχει δρομολογήσει η κυβέρνηση, που είναι η μείωση του ΕΝΦΙΑ, η κατάργηση του ΦΠΑ στις νεόδμητες οικοδομές, επιδότηση στις ανακαινίσεις κτιρίων και φοροαπαλλαγές, είναι μέτρα που έχουν δημιουργήσει ένα θετικό κλίμα στην αγορά ακινήτων, πάντα σε συνδυασμό με το γεγονός ότι οι τράπεζες έχουν αρχίσει και δίνουν δάνεια για απόκτηση ακινήτου. Το πιο σημαντικό σε αυτό το τελευταίο είναι ότι τα επιτόκια στις τράπεζες πλησιάζουν... το μηδέν! Δηλαδή, είναι ελάχιστο το επιτόκιο που απολαμβάνει κάποιος εάν έχει χρήματα στην τράπεζα. Αποτέλεσμα, όλοι όσοι έχουν χρήματα στην τράπεζα – σε συνδυασμό με το κλίμα και τις φοροαπαλλαγές, να θέλουν να επενδύσουν σε ακίνητα”, παρατηρεί ο πρόεδρος της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων νομού Ηρακλείου.

Οι επιφυλάξεις

“Να έχουμε ένα κεραμίδι επάνω από το κεφάλι μας” ήταν η προ κρίσης λογική. Το κεραμίδι όμως έγινε... μπελάς: Το χαράτσι κι ο ΕΝΦΙΑ έπεσαν σαν... κεραμίδες, τα χρόνια της δεκαετούς κρίσης, σε πάρα πολλά νοικοκυριά.

Η μείωση (με τις περικοπές) των εισοδημάτων δημιούργησαν ένα ασφυκτικό περιβάλλον κι ένα ισχυρό τραυματικό σοκ στις μικρομεσαίες κοινωνικές τάξεις, που αποτυπώνεται ξεκάθαρα στους δισταγμούς, τον φόβο μέχρι και την καχυποψία, τα φοβικά σύνδρομα τα οποία δημιουργούν ενδοιασμούς μπροστά στο ενδεχόμενο δανειοδότησης.

“Υπάρχει ένας φόβος για οποιονδήποτε δανειολήπτη λόγω του κακού προηγουμένου που έχουμε για να πάρει δάνεια από τις τράπεζες. Μολαταύτα, οι τράπεζες δανειοδοτούν πλέον με σωστά τραπεζικά κριτήρια, όπως δανειοδοτούν κι όλες οι τράπεζες της Ευρώπης. Δηλαδή, απαιτούν από τον δανειολήπτη να συμμετέχει και με δικά του κεφάλαια. Το πρώτο που θα ρωτήσει η τράπεζα όταν θα πάει κάποιος να ζητήσει ένα δάνειο, είναι το “τι χρήματα βάζεις εσύ;”. Πράγμα που σημαίνει ότι πρέπει να συμμετέχει οπωσδήποτε ο δανειολήπτης με ένα ποσό 30% και δανειοδοτεί η τράπεζα το υπόλοιπο 70%.

Οπότε, σε περίπτωση που κάποιος δεν πληρώσει το δάνειο, θα ξέρει ότι θα χάσει και δικά του χρήματα. Από την άλλη πλευρά, η τράπεζα ξέρει ότι εάν υποχωρήσουν οι τιμές των ακινήτων κατά 30%, είναι διασφαλισμένη ότι θα πάρει πίσω τα χρήματά της”, σημειώνει ο κ. Αράπογλου.

Τι συνέβαινε όμως προ κρίσης; Ο κ. Αράπογλου θυμίζει: “Πριν το 2009, οι τράπεζες δανειοδοτούσαν με το 120% της αξία του ακινήτου. Οπότε καταλαβαίνετε ότι οποιοσδήποτε έπαιρνε ένα δάνειο από την τράπεζα, αγόραζε ένα ακίνητο, χωρίς να έχει άλλα περιουσιακά στοιχεία για να κινδυνεύει η περιουσία του, δεν είχε κανένα λόγο να αποπληρώνει το δάνειο”.

Τα ομόλογα του δημοσίου και οι... παγίδες

Παράλληλα με τα χαμηλά έως και μηδενικά επιτόκια που δίνουν οι τράπεζες στους καταθέτες, ακόμα και τα ομόλογα του ελληνικού δημοσίου – τα μικρής διάρκειας, έχουν αρνητικά επιτόκια.

“Όταν κάποιος θέλει να δανείσει το δημόσιο, το δημόσιο στη λήξη του επιστρέφει λιγότερα χρήματα, με αποτέλεσμα να είναι κι αυτός ένας σημαντικός παράγοντας που όλοι να ενδιαφέρονται για το πώς μπορούν να επενδύσουν αυτή τη στιγμή σε ακίνητα που είναι οι πιο ασφαλείς λύσεις” επισημαίνει ο κ. Αράπογλου, που συμβουλεύει όσους σκοπεύουν να προβούν σε αγορές: “Θα πρέπει να είναι προσεκτικοί. Να κάνουν σχολαστικούς ελέγχους, και από νομικής και από πολεοδομικής πλευράς, για να είναι σίγουροι ότι αυτό που αγοράζουν είναι και καθαρό (χωρίς βάρη, χωρίς πολεοδομικές δεσμεύσεις). Επίσης, θα πρέπει να απευθύνονται και στον λογιστή τους, για να δουν τι συνέπεια θα έχει στο σύνολο των φορολογικών τους υποχρεώσεων κι αν καλύπτουν το πόθεν έσχες για την αγορά του συγκεκριμένου ακινήτου”.