Τρεις παγίδες στην αλλαγή επιτοκίου στεγαστικών

Τα σταθερά επιτόκια στα στεγαστικά δάνεια έχουν αυξηθεί και ουσιαστικά η διέξοδος που είχαν οι δανειολήπτες για να απαλλαγούν από τις αλλεπάλληλες επιβαρύνσεις που προκαλεί η αύξηση των επιτοκίων περιορίζεται. Ακόμη και αυτοί που επιλέγουν να μετατρέψουν τα επιτόκια από κυμαινόμενο σε σταθερό έρχονται αντιμέτωποι με «εκπλήξεις»: αυξημένες προμήθειες για τη μετατροπή, που φτάνουν ακόμη και στα 250-300 ευρώ, αλλά και αλλαγή των όρων τοκισμού του δανείου μετά την εκπνοή της σταθερής περιόδου. Στο τραπέζι και επιβολή χρεώσεων τύπου penalty για όσους θελήσουν να κάνουν πρόωρη αποπληρωμή –κατά κύριο λόγο μερική– ώστε να «συγκρατήσουν» το επίπεδο της μηνιαίας δόσης.

Οι τρεις αυξήσεις επιτοκίων στις οποίες έχει προχωρήσει η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα έχουν ήδη επιβαρύνει τα νοικοκυριά που αποπληρώνουν στεγαστικό δάνειο, ενώ τα δύσκολα είναι μπροστά. Επίκεινται τουλάχιστον μία ή και δύο ακόμη αυξήσεις από την ΕΚΤ μέχρι το τέλος του πρώτου τριμήνου του νέου έτους. Και επειδή οι αυξήσεις λειτουργούν σωρευτικά, ο κύριος όγκος της επιβάρυνσης θα φανεί μέσα στο 2023. Στο δάνειο των 100.000 ευρώ για την αποπληρωμή του οποίου υπολείπονται 15 χρόνια, η αύξηση του επιτοκίου κατά τρεις ποσοστιαίες μονάδες (για παράδειγμα από το 1,5% που ήταν τον Ιούνιο του 2022 στο 4,5% στις αρχές του 2023) θα ανεβάσει τις δόσεις από τα 626 ευρώ σήμερα, στα 772 ευρώ. Πρόκειται για μηνιαία επιβάρυνση 145 ευρώ και ετήσια ζημία στον οικογενειακό προϋπολογισμό της τάξεως των 1.740 ευρώ. Οταν ο μέσος μισθός στην Ελλάδα εκτιμάται περίπου στα 1.100 ευρώ, ουσιαστικά γίνεται λόγος για απώλεια άνω του 1,5 μισθού.

Πολλοί δανειολήπτες έσπευσαν, και εξακολουθούν να σπεύδουν, στις τράπεζες προκειμένου να αναζητήσουν την ασφάλεια του σταθερού επιτοκίου. Ωστόσο κατά τη διαδικασία μετατροπής του επιτοκίου έρχονται αντιμέτωποι με τα ακόλουθα θέματα:

1. Την άμεση «προσαρμογή» των σταθερών επιτοκίων στα νέα δεδομένα που διαμορφώνονται μετά την απόφαση της ΕΚΤ. To καλοκαίρι, σταθερό επιτόκιο 5ετίας διετίθετο χαμηλότερα από το 3% και πλέον τα σταθερά 5ετίας έχουν ξεπεράσει το 3,5%-3,6%. Αντίστοιχα, το σταθερό 10ετίας κινείται πλέον πάνω από το 4% και είναι κατά περίπου 1 μονάδα ακριβότερο συγκριτικά με ό,τι ίσχυε πριν από μερικούς μήνες.

2. Εκτός από την αύξηση του σταθερού επιτοκίου, ο δανειολήπτης έχει να σταθμίσει και τις υψηλές προμήθειες μετατροπής. Τα 300 ευρώ για μια σύμβαση μπορεί να καθιστούν ασύμφορη τη μετατροπή σε ένα δάνειο που είναι κοντά στη λήξη του. Για παράδειγμα, μια οφειλή 10.000 ευρώ που θα εξοφληθεί σε τρία χρόνια, θα προκαλέσει αύξηση 13 ευρώ τον μήνα λόγω της ανόδου του κυμαινόμενου επιτοκίου κατά τρεις μονάδες. Πρακτικά λοιπόν, το όφελος από τη μετατροπή του επιτοκίου σε σταθερό δεν θα καλύπτει καν τις προμήθειες.

3. Το σημαντικότερο ερώτημα στο οποίο πρέπει να απαντήσει ο δανειολήπτης είναι τι θα γίνει μετά τη λήξη του σταθερού επιτοκίου. Δανειολήπτης έχει ένα δάνειο το οποίο τοκίζεται σήμερα με το επιτόκιο της ΕΚΤ προσαυξημένο κατά 1 ποσοστιαία μονάδα (σ.σ. τέτοια δάνεια δόθηκαν κυρίως την περίοδο 2005-2007). Ο δανειολήπτης μετατρέπει το επιτόκιο σε σταθερό τριετίας. Μόλις περάσουν τα τρία χρόνια, ο δανειολήπτης δεν θα επιστρέψει στο ΕΚΤ+1%. Μπορεί να του ζητηθεί το κυμαινόμενο να συνδεθεί με το Euribor τριμήνου και να προσαυξηθεί ακόμη και με τρεις ποσοστιαίες μονάδες. Ετσι, ο δανειολήπτης αναλαμβάνει ένα μεγάλο ρίσκο που έχει να κάνει με την αύξηση του spread για μακρά χρονική περίοδο.

Δύο λύσεις για μικρότερες δόσεις

Με τις τράπεζες και το υπουργείο Οικονομικών να είναι ήδη σε διαβουλεύσεις προκειμένου να βρεθούν τρόποι περιορισμού των επιβαρύνσεων των νοικοκυριών από την αύξηση των επιτοκίων, οι δανειολήπτες μπορούν, εν τω μεταξύ, να καταφύγουν σε ρυθμίσεις προκειμένου να συγκρατήσουν τις δόσεις των δανείων τους. Με μια επισήμανση που χρήζει ιδιαίτερης προσοχής: δανειολήπτες που εντάχθηκαν στα προγράμματα «Γέφυρα» έχουν αναλάβει δέσμευση για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα (έως και 18 μήνες από τη λήξη της περιόδου επιδοτήσεων) να καταβάλλουν κανονικά τη δόση και να μη προχωρήσουν σε ρυθμίσεις. Οσοι δεν εμπίπτουν σε αυτό το χρονικό διάστημα –η παραβίαση αυτού του όρου μπορεί να προκαλέσει απαίτηση επιστροφής των επιδοτήσεων– έχουν τη δυνατότητα να επιμηκύνουν τη διάρκεια αποπληρωμής του δανείου ώστε να συγκρατήσουν το ύψος της μηνιαίας δόσης.

Για δάνειο 100.000 ευρώ, με υπόλοιπη διάρκεια αποπληρωμής 8 ετών, η δόση το καλοκαίρι ήταν 667 ευρώ και την άνοιξη του 2023 υπάρχει το ενδεχόμενο να φτάσει στα 748 ευρώ. Αυξάνοντας τη διάρκεια αποπληρωμής από τα 8 έτη στα 10, η μηνιαία δόση συγκρατείται (παρά την αύξηση των επιτοκίων) στα 625 ευρώ και γίνεται κατά περίπου 41 ευρώ χαμηλότερη συγκριτικά με το καλοκαίρι του 2022. Αρα, μια αύξηση της διάρκειας αποπληρωμής κατά περίπου 20%-25% αρκεί για να συγκρατήσει τη δόση. Σε ένα δάνειο 100.000 ευρώ με μια 15ετία μπροστά, η δόση των 626 ευρώ του καλοκαιριού θα γίνει την άνοιξη 771 ευρώ και η διάρκεια αποπληρωμής θα πρέπει να αυξηθεί στα 20 έτη για να περιοριστεί και πάλι η δόση στα 640 ευρώ.

Η δεύτερη λύση ενδείκνυται μόνο γι’ αυτούς που έχουν ρευστότητα. Ο δανειολήπτης του προηγούμενου παραδείγματος που οφείλει 100.000 ευρώ και κινδυνεύει να επιβαρυνθεί με μια δόση 771 ευρώ, μπορεί να διαθέσει 18.000 ευρώ και να συγκρατήσει τη δόση στα επίπεδα του καλοκαιριού. Αρα, απαιτείται πρόωρη αποπληρωμή περίπου του 18% του υπόλοιπου χρέους, αλλά και η διασφάλιση ότι δεν θα υπάρχουν ποινές πρόωρης εξόφλησης.
Η διευκόλυνση των δανειοληπτών ώστε να συνάπτουν τέτοιου είδους ρυθμίσεις, είναι πιθανό να ενταχθούν στο «πακέτο» των μέτρων που θα προωθηθούν για να αντιμετωπιστεί ο κίνδυνος δημιουργίας νέας γενιάς κόκκινων δανείων.