Περιορισμοί για τα νέα στεγαστικά δάνεια - Στο ναδίρ η ζήτηση

Προληπτικά μέτρα για τη στεγαστική πίστη λαμβάνει η Τράπεζα της Ελλάδος, με ορίζοντα εφαρμογής το 2025, σε μια προσπάθεια να αποτρέψει τυχόν χαλάρωση των χρηματοδοτικών κριτηρίων τα επόμενα χρόνια.

Πηγές με γνώση των διαδικασιών εξηγούν ότι, παρότι σήμερα οι ελληνικές τράπεζες εφαρμόζουν συνετή πιστοδοτική πολιτική —η οποία διευκολύνεται και από τη μειωμένη ζήτηση για δάνεια λόγω πρωτοφανών επιτοκίων―, είναι αναγκαίο να επιβληθούν στον κλάδο δεσμευτικά όρια όσον αφορά τη δανειακή επιβάρυνση των δανειοληπτών.

Για τον λόγο αυτό, η ΤτΕ εισάγει περιορισμούς για τα νέα στεγαστικά δάνεια ― τα δάνεια, δηλαδή, τα οποία θα εκταμιευτούν από το 2025 και έπειτα. Μάλιστα, ειδικά για όσους υποψήφιους δανειολήπτες δεν αποπληρώνουν ήδη άλλο στεγαστικό δάνειο, προβλέπονται ελαφρώς χαλαρότερα όρια, δεδομένου ότι το διαθέσιμο εισόδημά τους δεν περιορίζεται από την αποπληρωμή άλλου στεγαστικού δανείου.

Τα νέα περιοριστικά μέτρα, τα οποία αναμένεται να ισχύσουν από την 1η/1/2025, θα ανακοινωθούν με Πράξη Εκτελεστικής Επιτροπής την οποία θα εκδώσει η Τράπεζα της Ελλάδος εντός του τρέχοντος μήνα. Τα μέτρα αυτά κινούνται σε δύο βασικές κατευθύνσεις, σύμφωνα με τις ίδιες πηγές. 

- Η πρώτη προβλέπει ότι ο λόγος δανείου προς εμπορική αξία ακινήτου δεν δύναται να υπερβαίνει το 80%. Ειδικά για όσους λαμβάνουν το πρώτο στεγαστικό τους δάνειο, το ποσοστό αυτό μπορεί να ανέλθει στο 90%.

- Η δεύτερη προβλέπει ότι η μηνιαία δόση του στεγαστικού δεν δύναται να υπερβαίνει το 40% του μηνιαίου διαθέσιμου εισοδήματος του αιτούντα (μετά την αφαίρεση φόρων και εισφορών). Για όσους λαμβάνουν πρώτη φορά στεγαστικό δάνειο, το πλαφόν αυξάνεται στο 50%.

Αξίζει να αναφερθεί ότι για τα δύο παραπάνω κριτήρια η ΤτΕ έχει προβλέψει τη δυνατότητα εξαίρεσης του 10% του αριθμού των νέων στεγαστικών δανείων για τα οποία δεν θα ισχύουν οι παραπάνω περιορισμοί. Ο λόγος είναι να παρασχεθούν στις τράπεζες κάποιες δυνατότητες ευελιξίας για τις περιπτώσεις που οι δυνητικοί δανειολήπτες κρίνονται φερέγγυοι.

Όπως υπογραμμίζουν στο Capital.gr πηγές με γνώση των εποπτικών διαδικασιών, η πρωτοβουλία της ΤτΕ δεν εντάσσεται στο πλαίσιο της επιβολής περιορισμών στη στεγαστική πίστη, όπως αυτή εφαρμόζεται σήμερα στη χώρα μας.

Αντιθέτως, οι μέχρι πρότινος (μη δεσμευτικές) συστάσεις του Επόπτη λαμβάνουν υποχρεωτικό χαρακτήρα, με στόχο οι συνετές πιστοδοτικές πολιτικές που εφαρμόζουν σήμερα οι τράπεζες να διατηρηθούν και τα επόμενα χρόνια. 

Συνιστά, δηλαδή, η πρωτοβουλία αυτή ένα "σήμα" προς τα εποπτευόμενα ιδρύματα ότι δεν υπάρχει περιθώριο για τις επιθετικές πιστοδοτικές πολιτικές του παρελθόντος, οι οποίες οδήγησαν, σε μεγάλο βαθμό, στον τεράστιο όγκο μη εξυπηρετούμενων δανείων που άφησε πίσω της η χρηματοοικονομική κρίση του 2010.

Στο ναδίρ η ζήτηση στεγαστικών δανείων
Υπό τις συνθήκες της ακραίας νομισματικής σύσφιξης που ισχύει το τελευταίο ενάμισι έτος, η ζήτηση για στεγαστικά δάνεια έχει μειωθεί δραστικά, γεγονός που αποτελεί από μόνο του ένα "δίχτυ" ασφαλείας όσον αφορά τη διαχείριση κινδύνου εκ μέρους των τραπεζών. 

Τα στοιχεία του 2023 "δείχνουν" νέες χορηγήσεις στεγαστικών δανείων της τάξης των 1,2 δισ. ευρώ ―αντίστοιχα με τα επίπεδα του 2022―, όταν τα νέα στεγαστικά δάνεια τα έτη 2005-2008 ξεπερνούσαν τα 12 δισ. ευρώ. Η εικόνα γίνεται ακόμα πιο ζοφερή αν αναλογιστεί κανείς ότι οι αποπληρωμές στεγαστικών δανείων το 2023 ανήλθαν σε 2 δισ. ευρώ, γεγονός που σημαίνει ότι καταγράφηκε πέρυσι πιστωτική συρρίκνωση στη στεγαστική πίστη της τάξης των 800 εκατ. ευρώ.

Εν όψει, όμως, της σταδιακής μείωσης των επιτοκίων εντός του έτους —πιθανότατα από τον Ιούνιο—, εντείνονται οι πιέσεις προς τις τράπεζες για αύξηση των χορηγήσεων με στόχο την αναπλήρωση των κερδών που θα χαθούν από τη συρρίκνωση του επιτοκιακού περιθωρίου. 

Υπενθυμίζεται ότι η Ελλάδα συγκαταλέγεται στα κράτη με το υψηλότερο spread σε επίπεδο Ευρωπαϊκής Ένωσης. Σύμφωνα με τα στοιχεία του Ενιαίου Εποπτικού Μηχανισμού (SSM) για το πρώτο εννεάμηνο του 2023, οι ελληνικές τράπεζες εισπράττουν υπερδιπλάσιο επιτοκιακό περιθώριο έναντι των ευρωπαϊκών.

Αυτός είναι εν πολλοίς και ο λόγος που οι συστημικές τράπεζες διασφαλίζουν ετήσια κερδοφορία ύψους 3,5-4 δισ. ευρώ την τελευταία διετία.

Καθώς, όμως, τα επιτόκια χορηγήσεων μειώνονται και οι αποταμιευτές στρέφονται σε προθεσμιακά προϊόντα, το επιτοκιακό περιθώριο θα συρρικνώνεται, οδηγώντας σε απομείωση των κερδών των τραπεζών από τόκους (ΝΝΙ). Είναι λογικό να αναμένει, λοιπόν, κανείς ότι, προκειμένου να μη δεχθούν πλήγμα στην κερδοφορία τους οι ελληνικές τράπεζες, θα ανοίξουν τη στρόφιγγα των πιστώσεων, ενδεχομένως και υπό συνθήκες εντεινόμενου ανταγωνισμού. Αυτός είναι ένας ακόμα λόγος για τον οποίο ο Επόπτης κρίνει σκόπιμο να εδραιώσει εγκαίρως ένα περιοριστικό καθεστώς στην επιβάρυνση των δανειοληπτών.

Τι ισχύει για τις εταιρείες πιστώσεων 
Οι παραπάνω διατάξεις θα ισχύουν, σύμφωνα με τις ίδιες πληροφορίες, και για τις εταιρείες παροχής πιστώσεων που αναμένεται να δραστηριοποιηθούν το επόμενο διάστημα στην εγχώρια αγορά, στο πλαίσιο της διεύρυνσης της αγοράς πιστώσεων που προβλέπει η αναθεωρημένη νομοθεσία του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας & Οικονομικών.

Θα αφορούν, ωστόσο, αυστηρά τα νέα στεγαστικά δάνεια και όχι τα δάνεια που εκταμιεύονται με στόχο την αναχρηματοδότηση υφιστάμενου δανεισμού. Υπενθυμίζεται ότι οι εν λόγω εταιρείες αναμένεται να δραστηριοποιηθούν αρχικά κυρίως στην παροχή πιστώσεων με στόχο την αναδιάρθρωση υφιστάμενου δανεισμού, μη εξυπηρετούμενων δανείων, δηλαδή, τα οποία διαχειρίζονται οι servicers. 

Στόχος είναι τα δάνεια να "πρασινίσουν" και να επιστρέψουν στο τραπεζικό σύστημα ταχύτερα απ’ ό,τι γίνεται μέχρι σήμερα μέσω των ρυθμίσεων που παρέχουν οι servicers. Αυτό σημαίνει ότι ούτε για τα εξυγιασμένα χαρτοφυλάκια στεγαστικών δανείων που θα επαναγοράσουν στο μέλλον οι τράπεζες θα ισχύσουν οι παραπάνω περιορισμοί, διευκρινίζουν οι ίδιες πηγές.