Η ώρα της αλήθειας για τις μισθώσεις τύπου Airbnb

Εργώδεις προσπάθειες για την εξεύρεση της χρυσής ισορροπίας μεταξύ της ρύθμισης της εν πολλοίς ανεξέλεγκτης αγοράς των βραχυχρόνιων μισθώσεων και της διατήρησης της ανάπτυξης ενός κλάδου του τουρισμού, ο οποίος κερδίζει μερίδια από τη συμβατική φιλοξενία παγκοσμίως, καταβάλλει η κυβέρνηση σε συνεργασία με τους επιχειρηματικούς φορείς του ελληνικού τουρισμού αλλά και την τοπική αυτοδιοίκηση.

Κοινή παραδοχή, σύμφωνα με το kathimerini.gr είναι πως πλέον οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, ήτοι η διαμονή επισκεπτών σε διαμερίσματα και κατοικίες που ενοικιάζονται για μικρά χρονικά διαστήματα με κρατήσεις μέσω των διαδικτυακών πλατφορμών (Airbnb, Booking, Trip Advisor κ.ά.), αποτελούν αναπόσπαστο μέρος του ελληνικού τουριστικού προϊόντος και των επιλογών φιλοξενίας στην Ελλάδα. Μάλιστα πρόσφατη μελέτη της Grant Thornton δείχνει πως ο κύκλος εργασιών που δημιουργούν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αντιστοιχεί στο 14,41% της συνολικής οικονομικής δραστηριότητας του ελληνικού τουρισμού. Εχοντας προσλάβει τέτοιο μέγεθος, είναι πλέον εμφανείς και οι αρνητικές επιπτώσεις στον χαρακτήρα των προορισμών, στη μεγέθυνση του υπερτουρισμού, στη συγκρότηση των τοπικών κοινωνιών και στην κάλυψη των αναγκών στέγασης κατοίκων, φοιτητών, εργαζομένων και δημοσίων λειτουργών.

Tρεις κατηγορίες

Αυτή τη στιγμή στη χώρα έχουν δημιουργηθεί τρεις διαφορετικές κατηγορίες συμφερόντων στις βραχυχρόνιες μισθώσεις: πρώτον, οι μικροϊδιοκτήτες που νοικιάζουν την κυρίως κατοικία τους ή κάποιο άλλο ακίνητο που έχουν στη διάθεσή τους στην πόλη ή στην επαρχία, δεύτερον, οι ιδιοκτήτες που έχουν περισσότερα των δύο ή τριών διαμερισμάτων και μέσω των μισθώσεων αυτών βιοπορίζονται ως εισοδηματίες και, τρίτον, μεγαλοϊδιοκτήτες, φυσικά ή νομικά πρόσωπα που αποκτούν ολόκληρα ακίνητα, τα διαμορφώνουν κατάλληλα και τα λειτουργούν ως ξενοδοχεία χρησιμοποιώντας τον μανδύα των βραχυχρόνιων μισθώσεων ώστε να αποφεύγουν κανονιστικές, φορολογικές και άλλες υποχρεώσεις.

Ο διαχωρισμός αυτός αναμένεται να αποτυπωθεί και στον νέο νόμο-πλαίσιο που ετοιμάζει η κυβέρνηση. Πλαίσιο όμως που έχει ακόμα σημαντικές εκκρεμότητες αναφορικά με την τελική μορφή που θα λάβει. Μάλιστα, αύριο Δευτέρα έχει προγραμματιστεί τηλεδιάσκεψη της Προεδρίας της Κυβέρνησης με τα υπουργεία Τουρισμού, Οικονομικών, Εργασίας και Περιβάλλοντος προκειμένου να διευκρινιστούν επιμέρους ζητήματα και να προχωρήσει η διαδικασία.

Το θέμα έχει προκαλέσει ρήγμα από τη μία πλευρά μεταξύ των ιδιοκτητών και διαχειριστών ακινήτων βραχυχρόνιων μισθώσεων και από την άλλη των ξενοδόχων που αντιμετωπίζουν τη δραστηριότητα ως αθέμιτο ανταγωνισμό.

Η «σταγόνα που ξεχείλισε το ποτήρι» και πυροδότησε τις συγκροτημένες αντιδράσεις των ξενοδόχων ήταν η προ μηνών ανακοίνωση μεγάλης διεθνούς ξενοδοχειακής αλυσίδας για τη λειτουργία ολόκληρου κτιρίου στη Μητροπόλεως υπό το καθεστώς των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Απόφαση την οποία η εν λόγω εταιρεία τελικά ανακάλεσε και προχωρεί στην εκμετάλλευση του κτιρίου ως ξενοδοχείου. Ανάλογες περιπτώσεις, ενδεχομένως όχι τόσο κραυγαλέες, υπάρχουν σχεδόν σε όλες τις γειτονιές της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης όπως και σε άλλες πόλεις και οικισμούς στην ελληνική περιφέρεια.

Τι εξετάζεται

Η Προεδρία της Κυβέρνησης σε συνεργασία με τα υπουργεία Οικονομικών, Περιβάλλοντος και Τουρισμού και αντιπροσωπευτικούς φορείς του Τουρισμού φέρεται να προσανατολίζεται προς δύο κατευθύνσεις: Πρώτον, το υπουργείο Περιβάλλοντος έλαβε οδηγία να επεξεργαστεί νομοθετική ρύθμιση, η οποία θα δίνει την κανονιστική αρμοδιότητα της αγοράς βραχυχρόνιων μισθώσεων στους δήμους. Οι δήμοι κατόπιν μελετών, οι οποίες θα συναξιολογούν παραμέτρους όπως τη φέρουσα ικανότητα των περιοχών ευθύνης τους, τις ανάγκες στέγασης κατοίκων, εργαζομένων, φοιτητών κ.λπ., την επάρκεια των υποδομών αλλά και τη διατήρηση του ιδιαίτερου χαρακτήρα των επιμέρους γειτονιών τους, θα μπορούν να θέτουν όρια στον αριθμό των ακινήτων που θα διατίθενται προς βραχυχρόνια μίσθωση. Ωστόσο οψίμως γίνονται δεύτερες σκέψεις που αμφισβητούν τη δυνατότητα μικρότερων δήμων να αντεπεξέλθουν στην πρόκληση αυτή, ώστε να διασφαλιστεί η εύρυθμη λειτουργία του ρυθμιστικού και εποπτικού ρόλου τους. Την ίδια ώρα, η πλευρά των μεγάλων δήμων, όπως της Αθήνας, τάσσεται κατά των οριζόντιων ρυθμίσεων και θέλει να δοθεί δυνατότητα χάραξης διαφορετικής πολιτικής για κάθε μία γειτονιά. «Αλλο το Κουκάκι και η Πλάκα, άλλο το Κέντρο και το Κολωνάκι, άλλο το Παγκράτι και οι Αμπελόκηποι», αναφέρουν χαρακτηριστικά πηγές της πλατείας Κοτζιά.

Η φορολογία

Η δεύτερη κατεύθυνση στην οποία προσανατολίζεται η κυβέρνηση, όπως αποκάλυψε αυτή την εβδομάδα ο υπουργός Τουρισμού Βασίλης Κικίλιας, αφορά παράλληλη νομοθετική παρέμβαση του υπουργείου Οικονομικών για τη διαφοροποίηση της φορολογικής αντιμετώπισης των φυσικών και νομικών προσώπων, ανάλογα με το αν αποτελούν μικροϊδιοκτήτες με ένα-δύο ακίνητα, μεγαλοεισοδηματίες ή επαγγελματίες που διαθέτουν προς βραχυχρόνιες μισθώσεις μεγάλο αριθμό ακινήτων. «Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι μέρος του τουριστικού μας προϊόντος. Αλλά για την εύρυθμη λειτουργία του υγιούς ανταγωνισμού και των αστικών κέντρων η κυβέρνηση επεξεργάζεται ένα πλαίσιο που θα διαχωρίζει αυτούς οι οποίοι εκμισθώνουν μαζικά ακίνητα έναντι της πλειοψηφίας που εκμισθώνουν ένα ή δύο ακίνητα», σημείωσε χαρακτηριστικά.

Η νέα αγορά αναπτύσσεται κατά 15% κάθε χρόνο

Ο κύκλος εργασιών των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Ελλάδα, άμεσος (δηλαδή τα μισθώματα) και έμμεσος (δηλαδή οι δαπάνες που πραγματοποιούνται από τους ενοίκους), υπολογίζεται στα 3,3 δισ. ευρώ για τη φετινή χρονιά από 2,96 δισ. το 2019 και 1,42 δισ. το 2016. Αντιστοιχεί πλέον στο 14,41% της συνολικής οικονομικής δραστηριότητας του τουρισμού. Ο δε αριθμός των ακινήτων που διατίθενται από τις πλατφόρμες εκτιμάται στις 129.000 φέτος από 57.000 το 2016. 

Τις εκτιμήσεις αυτές διατυπώνει μελέτη της Grant Thornton με τίτλο «Βραχυχρόνιες μισθώσεις: Επιπτώσεις στις πόλεις και στους πολίτες» που έγινε για λογαριασμό του Ξενοδοχειακού Επιμελητηρίου Ελλάδος και δημοσιοποιήθηκε αυτή την εβδομάδα. Συνάγεται από τα στοιχεία αυτά ότι η οικονομία του διαμοιρασμού, όπως επίσης αποκαλείται η αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων, μεγεθύνεται κατά 15% ετησίως. Κάτι αναμενόμενο αν αναλογιστεί κανείς πως η μέση τιμή βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι 5 φορές μεγαλύτερη από αυτή των μακροχρόνιων, δημιουργώντας ισχυρά κίνητρα στους ιδιοκτήτες να διαθέσουν τα ακίνητά τους βραχυχρόνια. Η Grant Thornton προσδιορίζει τα διαφυγόντα έσοδα για το Δημόσιο από την αρρύθμιστη λειτουργία αυτής της αγοράς στα 316,7 εκατομμύρια. Στη μελέτη καταγράφονται όμως και σημαντικά ποιοτικά χαρακτηριστικά και ειδικότερα το αρνητικό αποτύπωμα από την ανεξέλεγκτη λειτουργία αυτών των καταλυμάτων. Μεταξύ των επιπτώσεων αναφέρονται κατ’ αρχάς η αλλοίωση του χαρακτήρα γειτονιών, οικισμών πόλεων και νησιών ολόκληρων. Αλλά και η υποβάθμιση της ποιότητας ζωής των ενοίκων σε πολυκατοικίες και περιοχές όπου έχει έντονη παρουσία η δραστηριότητα, όπως και η εν γένει επιβάρυνση δικτύων και υποδομών. 

Διαπιστώνεται επίσης ότι λόγω ανεπαρκούς τεχνογνωσίας πολλών ιδιοκτητών, προκαλούνται προβλήματα ηχομόνωσης και όχλησης, ζητήματα ορθής συντήρησης και ανακαίνισης εγκαταστάσεων και, εντέλει, ασυνέπεια μεταξύ προβαλλόμενου και πραγματικά προσφερόμενου επιπέδου υπηρεσιών. Αυτά με τη σειρά τους οδηγούν, σύμφωνα με την Grant Thornton, σε «κίνδυνο υποβάθμισης της ποιότητας του ελληνικού τουριστικού προϊόντος και αρνητικής επίδρασης στην προβολή του σε διεθνές επίπεδο». Αλλα ζητήματα που αναφέρονται, σχετίζονται με τη δημόσια και προσωπική ασφάλεια, την επιβάρυνση στη διαχείριση των απορριμμάτων και στην κατανάλωση ενέργειας. 

Eχει ήδη ρυθμιστεί η αγορά, λέει η Airbnb, αφανισμό φοβούνται οι ιδιοκτήτες

Οι δρομολογούμενες τόσο σε ευρωπαϊκό όσο και σε εθνικό επίπεδο ρυθμίσεις της αγοράς των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχουν προσλάβει διαστάσεις ανοιχτής αντιπαράθεσης μεταξύ των ξενοδόχων και των ιδιοκτητών ακινήτων. Και μάλιστα δημόσιας. Πυροδοτούν δε ακραίες τοποθετήσεις εκατέρωθεν. Θέση στο θέμα παίρνει και η Airbnb. Σύμφωνα με δήλωση της διαδικτυακής πλατφόρμας κρατήσεων ακινήτων προς βραχυχρόνια μίσθωση στην «Καθημερινή», «η φιλοξενία στην Ελλάδα έχει ήδη ρυθμιστεί και η Airbnb συνεργάζεται με την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων για να βοηθήσει τους οικοδεσπότες να εγγράψουν τα σπίτια τους, να αφαιρέσουν τις παράνομες καταχωρίσεις και να εξασφαλίσουν την πληρωμή φόρου. Οι οικοδεσπότες στην Ελλάδα είναι συνήθως καθημερινές οικογένειες που μοιράζονται τα σπίτια τους για να ενισχύσουν το εισόδημά τους και να αντέξουν οικονομικά το αυξανόμενο κόστος διαβίωσης. Πιστεύουμε ότι οι τρέχοντες κανονισμοί είναι σαφείς και απλοί στην εφαρμογή και αποτελούν θετικό παράδειγμα του πώς οι πλατφόρμες και οι κυβερνήσεις μπορούν να συνεργαστούν για να υποστηρίξουν τις τοπικές οικογένειες». 

Σύμφωνα ωστόσο με κύκλους της ευρωπαϊκής αγοράς ακινήτων, μέτρα που αξιολογούνται αυτή την περίοδο διεθνώς περιλαμβάνουν βαριά πρόστιμα στα μη δηλωμένα –και άρα διαφεύγοντα των υποχρεώσεών τους– ακίνητα που εκμισθώνονται βραχυπρόθεσμα, σύνδεση της δραστηριότητας με υποχρεωτική καταβολή ασφαλιστικών εισφορών, συγκατάθεση της συνέλευσης των ενοίκων για χρήση ακινήτου σε βραχυπρόθεσμη μίσθωση, ξεχωριστές εισόδους, αλλά και επιβολή τεκμηρίων εισοδήματος διπλάσιων από των κανονικών. 

Aρμόδιοι επικεφαλής φορέων διαχείρισης προορισμών του Πόρτο και των Παρισίων, που βρέθηκαν αυτή την εβδομάδα στην Αθήνα, αναφέρουν πως στις δικές τους πόλεις έχουν τεθεί όρια στον αριθμό των καταλυμάτων που μπορούν να διατίθενται μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων και διενεργούνται αυστηρότατοι έλεγχοι για αδήλωτα, ενώ παράλληλα χορηγούνται ακόμη και επιδοτήσεις σε ιδιοκτήτες προκειμένου να μεταφέρουν τα ακίνητά τους από την αγορά των βραχυχρόνιων σε αυτή των μακροχρόνιων μισθώσεων.

Από την πλευρά της η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) μαζί με τον Σύνδεσμο Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων Ελλάδος (STAMA), απέστειλαν στον πρωθυπουργό και τους συναρμόδιους υπουργούς επιστολή όπου χαρακτηρίζουν τις πρωτοβουλίες που δρομολογούνται μέτρα «πάταξης ενός θεσμικού πυλώνα του τουριστικού προϊόντος», που λαμβάνονται «κάτω από την ασφυκτική πίεση των ξενοδόχων», παραγνωρίζοντας ότι οι μισθώσεις αυτές «αναβάθμισαν ολόκληρες γειτονιές στο κέντρο της Αθήνας με τα κτίρια που ανακαίνισαν, με τα καταστήματα που άνοιξαν, δίνοντας ζωή, εισόδημα και αξία στις περιουσίες των πολιτών». Ζητούν λοιπόν διαβούλευση πριν από τη λήψη των όποιων μέτρων και ισχυρίζονται ότι «οι περιορισμοί θα χτυπήσουν το τουριστικό προϊόν και θα εξωθήσουν τους επιτυχημένους του χώρου στην παραοικονομία και τη φοροδιαφυγή, μειώνοντας το ΑΕΠ και τα έσοδα αλλά και τους φόρους δεκάδων χιλιάδων μικροϊδιοκτητών, που συμβάλλουν ποικιλοτρόπως σε άλλους τομείς όπως στην ανακαίνιση κτιρίων, στην ανάπτυξη τοπικών επιχειρήσεων» κ.λπ. 

Τι ζητούν οι ξενοδόχοι

Από το Ξενοδοχειακό Επιμελητήριο εισηγούνται, μεταξύ άλλων, τη θέσπιση ανώτατου ορίου μίσθωσης κάθε καταλύματος έως 90 ημέρες ετησίως, που να μειώνεται σε 60 ημέρες σε περιπτώσεις μικρών νησιών ή περιοχές με χαμηλή μέση πληρότητα των ξενοδοχείων. Επίσης, με απόφαση του δήμου να μην επιτρέπεται η εγγραφή στα συναφή μητρώα νέων ακινήτων σε οριοθετημένα τμήματα των πόλεων, αν οι κατοικίες προς βραχυχρόνια μίσθωση υπερβαίνουν το 50% των ιδιοκατοικούμενων ή μισθώνονται για μακροχρόνια μίσθωση, να τεθεί όριο δύο ακινήτων ανά εκμισθωτή όταν είναι φυσικό πρόσωπο και κάθε νομικό πρόσωπο να θεωρείται επαγγελματίας, και να θεσπιστούν τεχνικές και λειτουργικές προδιαγραφές. Εισηγήσεις γίνονται και για επιβολή τελών υπέρ των δήμων, αλλά και για υψηλότερο φόρο εισοδήματος για τη βραχυχρόνια μίσθωση σε σχέση με τη μακροχρόνια, όπως και ΦΠΑ για ακίνητα που είναι σε αυτή την αγορά πάνω από 3 χρόνια. Ακόμη προτείνεται η θέσπιση υποχρέωσης ενημέρωσης των συνιδιοκτητών στις πολυκατοικίες και αύξηση των κοινοχρήστων κατά 25%, αλλά και εφαρμογή συστήματος ελέγχου καταγγελιών.