Αλλάζουν όλα σε πολεοδομικό, χρήση γης και εκτός σχεδίου δόμηση

Μέτρα πολεοδομικού και χωροταξικού χαρακτήρα με στόχο τον εκσυγχρονισμό της νομοθεσίας αλλά και την διευκόλυνση των επενδυτικών σχεδίων με ξεκάθαρους κανόνες, σε ό,τι αφορά τις χρήσεις γης και τους όρους δόμησης αλλά και σημαντικές παρεμβάσεις στην εκτός σχεδίου δόμηση, περιλαμβάνει το νέο σχέδιο νόμου του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας που θα δοθεί από αύριο σε δημόσια διαβούλευση.

Από τις προβλέψεις του νομοσχεδίου ξεχωρίζουν, η απαγόρευση των οικοδομικών αδειών σε Μύκονο και Σαντορίνη για διάστημα 1,5 έτους μέχρι να εγκριθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός με σκοπό να μπει φρένο στην οικοδομική δραστηριότητα των κορεσμένων περιοχών και να υπάρξουν ξεκάθαροι κανόνες με βάση την φέρουσα ικανότητα των νησιών.

Επίσης, θεσμοθετούνται τα πρόστιμα για τους αμελείς του εθνικού κτηματολογίου, τα οποία θα κυμαίνονται από 300 έως 2.000 ευρώ και θα είναι συνάρτηση όχι μόνο της αξίας του ακινήτου αλλά και της καθυστέρησης, η οποία θα προσαυξάνει το ύψος τους.

Το πολεοδομικό και χωροταξικό νομοσχέδιο που αναμένεται να εισαχθεί στην βουλή το Σεπτέμβριο, χαρακτηρίζεται από τον υπουργό Περιβάλλοντος κ. Κωστή Χατζηδάκη μια μεγάλη μεταρρύθμιση που στηρίζει την εθνική προσπάθεια για την ενθάρρυνση των επενδύσεων και ταυτόχρονα επιλύει και αντιμετωπίζει διαχρονικά προβλήματα του πολεοδομικού σχεδιασμού.

Ο κ. Χατζηδάκης παρουσιάζοντας την Πέμπτη, το νομοσχέδιο ανέφερε ότι με τις ρυθμίσεις που υιοθετεί προστατεύει παράλληλα και την ιδιοκτησία μέσω της μεταφοράς ΣΔ, με τρόπο που για πρώτη φορά γίνεται σωστά και με βάση την νομολογία του ΣτΕ.

Μεγάλη παρέμβαση έπειτα από αναμονή ετών συνιστά η χωροθέτηση των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ), προκειμένου η μεταφορά συντελεστή δόμησης να μην γίνει άναρχα αλλά σε οργανωμένες περιοχές. Όπως τονίστηκε από την πολιτική ηγεσία από την διαδικασία αποκλείεται η νομιμοποίηση αυθαιρέτων. Με την λειτουργία της μεταφοράς ΣΔ, καθορίζεται και ο μηχανισμός της Ψηφιακής Τράπεζα Γης, που διασφαλίζει ότι το περιβαλλοντικό ισοζύγιο θα διατηρείται σε κάθε μεταφορά ΣΔ.

Μέσω του μηχανισμού αυτού θα γίνεται και η αποζημίωση των ιδιοκτητών των διατηρητέων κτιρίων. «Προστατεύεται έτσι η ιδιοκτησία και η πολιτιστική κληρονομιά γιατί αποζημιώνονται για την αξιοποίηση της περιουσίας τους και μπαίνουν οι βάσεις για να δημιουργηθούν οι κοινόχρηστοι χώροι». Όποιος αγοράζει ΣΔ θα πληρώνει ένα τέλος 5% στον οικείο δήμο.

Με το ρύθμιση, επιταχύνεται και ο χωρικός σχεδιασμός με την προώθηση των τοπικών κι ειδικών πολεοδομικών σχεδίων και μέσω αυτών και των χρήσεων γης. Για το λόγο αυτό θα αξιοποιηθούν πιστοποιημένοι μηχανικοί για την αξιολόγηση των πολεοδομικών μελετών ώστε να τρέξει πιο γρήγορα η αξιολόγηση.

Έτσι από 12 έως 15 χρόνια που χρειάζονται σήμερα για να ολοκληρωθούν τα τοπικά πολεοδομικά σχέδια, θα πέσουμε στα 2,5 χρόνια, μια αλλαγή που αποτελεί και βασική προϋπόθεση για την εκπόνηση πολεοδομικών σχεδίων μέσα σε μια δεκαετία. Σημαντική αλλαγή του πλαισίου είναι ότι στο εξής, ο πολεοδομικός σχεδιασμός θα καθορίζεται υπολογίζοντας και νέους παραμέτρους όπως η προσαρμογή στην Κλιματική Αλλαγή, ο καθορισμός δημοτικού οδικού δικτύου και το χωρικό σχέδιο αντιμετώπισης καταστροφών.

Τέλος οι παρεκκλίσεις στην εκτός σχεδίου δόμηση

Ο δραστικός περιορισμός της εκτός σχεδίου δόμησης με την κατάργηση των παρεκκλίσεων και την διατήρηση της αρτιότητας στα 4 στρέμματα και την αύξηση της αρτιότητας στα 8 στρέμματα για τον τουρισμό, αποτελεί μία από τις σοβαρότερες παρεμβάσεις του νομοσχεδίου που μένει να αποσαφηνιστεί από το νόμο τι είδους παράθυρα θα διατηρήσει ανοικτά.

Το υφιστάμενο πλαίσιο δόμησης για τα εκτός σχεδίου γήπεδα όπου με όρους και προϋποθέσεις μπορούν να δομηθούν και οικόπεδα 750 τ.μ 1.200 τ.μ και 2.000 τ.μ θα ισχύσει αυστηρά για τα επόμενα δύο χρόνια για λόγους αποφυγής αιφνιδιασμών. Εντός αυτού του διαστήματος οι πολίτες θα μπορούν να λάβουν οικοδομική άδεια.

Στην εκτός σχεδίου προβλέπεται επίσης μείωση των συντελεστών δόμησης σε όλες τις δραστηριότητες κατά μέσο όρο κατά 10% και επιβολή τέλους 5% στο κόστος των οικοδομικών αδειών για μέτρα και παρεμβάσεις υπέρ των περιοχών αυτών. Η κατεύθυνση της ρύθμισης είναι η ενίσχυση της ελκυστικότητας των οργανωμένων μορφών ανάπτυξης, δίνοντας μπόνους 25% στον ΣΔ.

Επιπλέον, δημιουργείται μία νέα κατηγορία στις οργανωμένες αναπτύξεις μικρής κλίμακας, με ελάχιστο εμβαδόν τα 30 στρέμματα για τη βιομηχανία, την εφοδιαστική αλυσίδα και τον τουρισμό, η οποία κρίνεται κατάλληλη για τα μικρότερα νησιά και τις περιοχές χωρίς μεγάλη ζήτηση.

Ο κ. Χατζηδάκης ανέφερε ότι ο ΣΔ μειώνεται κατά 19% στην εκτός σχεδίου δόμηση και ειδικά στην βιομηχανία κατά 33%.

Απλοποίηση των χρήσεων γης

Το νομοσχέδιο θέτει τις βάσεις και για την απλοποίηση των χρήσεων γης και την αντιμετώπιση της γραφειοκρατίας. Για το σκοπό αυτό προβλέπεται η έκδοση Προεδρικού Διατάγματος, με το οποίο θα γίνει απλούστευση των χρήσεων γης και θα μειωθούν κυρίως οι γενικές χρήσεις. Παράλληλα προωθείται η αντιστοίχιση των χρήσεων γης με τους Κωδικούς Αριθμούς Δραστηριότητας (ΚΑΔ) και κατηγοριών περιβαλλοντικής αδειοδότησης ενώ δίνεται η δυνατότητα καθορισμού νέων ειδικών χρήσεων, που δεν είχαν προβλεφθεί στο παρελθόν, κατά τη διαδικασία του πολεοδομικού σχεδιασμού.

Οι αλλαγές στην έκδοση οικοδομικών αδειών

Αλλαγές έρχονται και στον τρόπο έκδοσης των οικοδομικών αδειών. Οι άδειες εκδίδονται αυτόματα ύστερα από την ηλεκτρονική υποβολή του φακέλου με τα απαιτούμενα δικαιολογητικά και τις αναγκαίες μελέτες. Ωστόσο καθίσταται υποχρεωτική η προέγκριση για τις κατηγορίες 1 και 2 των αδειών για την διασφάλιση της νομιμότητας των διοικητικών πράξεων.

Σημαντική παρέμβαση του νομοσχεδίου συνιστά η αυτοδίκαιη άρση των ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων, που κρατά για χρόνια σε ομηρεία τους πολίτες. Με βάση τις νέες ρυθμίσεις, η ρυμοτομική απαλλοτρίωση μπορεί να επανεπιβληθεί μόνο μία φορά. Επίσης επιταχύνεται και απλουστεύεται η διαδικασία καταβολής αποζημίωσης και απλουστεύεται η διαδικασία τροποποίησης του ρυμοτομικού σχεδίου.

Η ρύθμιση προβλέπει επίσης ενιαίο καθεστώς στην οριοθέτηση των οικισμών (προ του ‘23 και κάτω των 2000 κατοίκων) με έτος αναφοράς το 1981.

Επίσης αναμορφώνει το νομοθετικό πλαίσιο σχετικά με την πρόσβαση των κτιρίων, αποσαφηνίζοντας το πλαίσιο εφαρμογής των απαιτούμενων προσαρμογών στα υφιστάμενα κτίρια, καθώς και τις περιπτώσεις που εξαιρούνται, αλλά και τις διαδικασίες εξέτασης ειδικών περιπτώσεων.

Επίσης αντιετωπίζονται θέματα που αφορούν τόσο στα νέα κτίρια όσο και τα υφιστάμενα που οφείλουν να προσαρμοστούν, καθώς συμπεριλαμβάνονται πολλά νέα στοιχεία για τον απαραίτητο εξοπλισμό (π.χ. επιτοίχιοι χειρολησθήρες επί των όψεων, κινητές και αφαιρετές κατασκευές) και τους απαραίτητους χώρους, για την εξυπηρέτηση των ΑμεΑ και των εμποδιζόμενων ατόμων

Επιτρέπεται η κατασκευή ραμπών εκτός ρυμοτομικής γραμμής για εξυπηρέτηση ΑμεΑ και η μελέτη προσβασιμότητας γίνεται αναπόσπαστο μέρος της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας των κτιρίων.