Ακίνητα: Γολγοθάς για τις μεταβιβάσεις

Φανταστείτε πως είστε ιδιοκτήτης ενός διαμερίσματος σε μια εξαώροφη πολυκατοικία που κατασκευάστηκε τη δεκαετία του ’80, με δυο διαμερίσματα ανά όροφο. Το διαμέρισμά σας με βάση το συμβόλαιό σας και τα σχέδια του πολιτικού μηχανικού που έχετε στα χέρια σας, έχει εμβαδόν 78 τετραγωνικά μέτρα.

Αυτό το διαμέρισμα θέλετε είτε να το κάνετε γονική παροχή στα παιδιά σας, είτε να το πουλήσετε. Απευθύνεστε λοιπόν σε έναν μηχανικό για να το μετρήσει προκειμένου να σας φτιάξει την «ταυτότητα διηρημένης ιδιοκτησίας», όπως λέγεται τώρα, και από αυτόν μαθαίνετε πως το διαμέρισμά σας δεν είναι 78 τετραγωνικά μέτρα αλλά 80, δηλαδή δυο τετραγωνικά μέτρα μεγαλύτερο σε βάρος του διπλανού σας διαμερίσματος. Από εσάς το μαθαίνει και ο γείτονάς σας, πως το διαμέρισμά του είναι, από την κατασκευή του κτιρίου, δυο τετραγωνικά μικρότερο από τα σχέδια και το συμβόλαιό του.

Τι λέτε; Μπορείτε εσείς ή ο γείτονάς σας, να κάνετε γονική παροχή ή να πουλήσετε το διαμέρισμά σας; «Οχι»,  λέει, μιλώντας στα «ΝΕΑ», ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς.

«Αυτά τα επιπλέον δυο μέτρα μπορούν να αποδειχθούν ο γραφειοκρατικός Γολγοθάς για εσάς και τον γείτονά σας.

Ηδη, όπως επισημαίνει ο πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών – Αττικής  Λευτέρης Ποταμιάνος, για τέτοιου τύπου διαφορές, τις οποίες δεν γνώριζαν οι ιδιοκτήτες – μιας και δεν φαίνονται πουθενά στα σχέδια – 40 έως 50 χιλιάδες μεσίτες και ιδιοκτήτες σε όλη τη χώρα βρίσκονται στα όρια… νευρικής κρίσης αφού έχουν μπλοκάρει οι αγοραπωλησίες, αλλά και οι γονικές παροχές και τα ακίνητα αυτά είναι «εκτός συναλλαγής».

Γιατί συμβαίνει αυτό; Επειδή, όπως εξηγεί ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ «για να συνταχθεί έγκυρο συμβόλαιο, πρέπει πρώτα να γίνει τροποποίηση της συμβολαιογραφικής πράξης σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας του κτιρίου που θα πρέπει να υπογράψουν όλοι οι ιδιοκτήτες των 12 διαμερισμάτων της πολυκατοικίας, κατά μέσο όρο περί τα 18 άτομα, αν υπάρχουν στη ζωή, αν ζουν στην πόλη σας, αν έχουν φορολογική ενημερότητα, και κυρίως αν δέχονται να υπογράψουν. Στη συνέχεια, η συμβολαιογραφική αυτή πράξη πρέπει να μεταγραφεί στο Κτηματολόγιο ή στο υποθηκοφυλακείο, ανάλογα την περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο. Πράγματα σχεδόν αδύνατα να γίνουν.

Απαρχαιωμένη ιδιοκτησία

«Τα συναρμόδια υπουργεία οφείλουν να δώσουν τέλος στην ομηρεία δεκάδων χιλιάδων ιδιοκτητών, οι ιδιοκτησίες των οποίων βγαίνουν εκτός συναλλαγής εξαιτίας μιας απαρχαιωμένης ιδιοκτησίας η οποία δεν μπορεί να ανταποκριθεί στις σημερινές οικονομικές και κοινωνικές συνθήκες», τονίζει ο πρόεδρος της Ενωσης Συμβολαιογράφων Ελλάδας Γιώργος Ρούσκας.

Το πρόβλημα που έχει δημιουργηθεί στην αγορά με τις μεταβιβάσεις των  ακινήτων επιβεβαιώνει και ο πρόεδρος της Ομοσπονδίας και Ενωσης Κατασκευαστών Κτιρίων Δημήτρης Καψιμάλης, αφού, όπως λέει, δεν μπορεί να εκδοθεί βεβαίωση μηχανικού για τη μεταβίβαση ακινήτου, αν προηγουμένως δεν έχει τακτοποιηθεί αυτό το πρόβλημα.

Κι αυτός είναι ο λόγος που από τη ΠΟΜΙΔΑ αλλά και από τους συμβολαιογράφους, ζητούν οι ιδιοκτήτες της προαναφερόμενης περίπτωσης να έχουν δικαίωμα μονομερούς τροποποίησης της οριζοντίου ιδιοκτησίας όταν υπάρχει διαφορά στην επιφάνεια, υπέρ ή σε βάρος όμορης οριζοντίου ιδιοκτησίας, η οποία δεν θίγει άλλους συνιδιοκτήτες άλλων ορόφων, ούτε κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής.

Ζητούν δηλαδή να μπορεί ένας ιδιοκτήτης διαμερίσματος να διευθετήσει/λύσει το πρόβλημα σε συνεργασία με τον ιδιοκτήτη διπλανού διαμερίσματος ή και μόνος του, αν η διαφοροποίηση έγινε κατά τον χρόνο ανέγερσης του κτιρίου και να μην απαιτείται η συναίνεση όλων των υπολοίπων ιδιοκτητών διαμερισμάτων της πολυκατοικίας.

Σημειώνεται, όπως λένε από την ΠΟΜΙΔΑ, στις περισσότερες από αυτές τις περιπτώσεις – οι οποίες έχουν προκύψει σχεδόν πάντοτε από την κατασκευή της πολυκατοικίας – τα σχέδια που έχουν προσαρτηθεί στη σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας αποτυπώνουν μεν την πραγματική κατάσταση, αλλά υπάρχουν αποκλίσεις σε σχέση με τα εγκεκριμένα με την πολεοδομία σχέδια.

Τι πρέπει να αλλάξει

Κι αυτός είναι ο λόγος, όπως λέει ο Στράτος Παραδιάς, που από την ΠΟΜΙΔΑ αλλά και τους συμβολαιογράφους ζητούν να προστεθεί νέα παράγραφος στο άρθρο (είναι το 96) του σχετικού νόμου (ν. 4495/2017) που να ορίζει ότι «(…) οι ιδιοκτήτες των οριζοντίων ιδιοκτησιών που επηρεάζονται από τη διαφοροποίηση αυτή, έχουν δικαίωμα να προβούν μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας, προκειμένου να ενσωματώσουν τον υπαγόμενο στις διατάξεις του παρόντος χώρο στην οριζόντια ιδιοκτησία τους ή να τον εξαιρέσουν σε αυτήν. Στην περίπτωση αυτή, η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται».