Ακίνητα: Για μεγάλη πτώση των τιμών προετοιμάζεται η Ευρώπη

Η κρίση στην αγορά ακινήτων πολλών ευρωπαϊκών χωρών εντείνεται, με τους επενδυτές να αντιμετωπίζουν μία πτώση – ρεκόρ των τιμών.

Η αποτίμηση των βρετανικών εμπορικών ακινήτων από τη CBRE Group μειώθηκε 13% πέρυσι. Η πτώση επιταχύνθηκε στο β’ εξάμηνο και ανήλθε στο 3% μόνο για τον Δεκέμβριο.

Η Σουηδία βρίσκεται στο επίκεντρο της κρίσης, με τις τιμές των ακινήτων να προβλέπεται ότι θα μειωθούν 20% από τα υψηλά επίπεδά τους.

Οι εισηγμένες εταιρείες ακινήτων έχουν χάσει το 30% της αξίας τους το περασμένο 12μηνο και η κεντρική τράπεζα της χώρας προειδοποιεί συνεχώς για τους κινδύνους από τα δάνεια για εμπορικά ακίνητα.

Ο ρόλος των τραπεζών 

Ο κίνδυνος για την αγορά ακινήτων εντείνεται στον βαθμό που η μείωση των τιμών οδηγεί σε παραβίαση των όρων των τραπεζικών δανείων. Αν οι αποτιμήσεις υποχωρήσουν κάτω από ένα ορισμένο επίπεδο, οι τράπεζες θα ζητούν πρόσθετες εξασφαλίσεις και αυτό μπορεί να οδηγήσει σε πωλήσεις «κοψοχρονιά» από τους επενδυτές που δεν θα μπορούν να ανταποκριθούν σε αυτές.

Επιπλέον, με βάση τους νέους κανόνες που θεσπίστηκαν μετά τη χρηματοπιστωτική κρίση οι τράπεζες είναι υποχρεωμένες να σχηματίζουν προβλέψεις για ενδεχόμενες επισφάλειες από την πτώση των αποτιμήσεων. Το γεγονός αυτό θα παρακινήσει τις τράπεζες να καταγγέλλουν τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια, αντίθετα με την τακτική που ακολουθούσαν πριν από 15 χρόνια. Σε αυτό θα συμβάλει και το γεγονός ότι η οικονομική τους κατάσταση είναι σήμερα πολύ καλύτερη.

Η μείωση των τιμών αναμένεται να ενταθεί

Έως τώρα, οι τιμές δεν έχουν μειωθεί τόσο πολύ, ώστε παραβιαστούν οι όροι των δανείων, αλλά αυτό πιθανόν να αλλάξει σύντομα.

Αναλυτές της Goldman Sachs προβλέπουν ότι οι τιμές των βρετανικών εμπορικών ακινήτων θα μειωθούν περισσότερο από 20%. Στην περίπτωση αυτή, οι τράπεζες μπορεί να κινητοποιηθούν για να προλάβουν περαιτέρω μειώσεις των τιμών και πιστωτικές απώλειες, αναγκάζοντας τους ιδιοκτήτες που έχουν δανεισθεί να σκεφθούν επώδυνες εναλλακτικές λύσεις.

Η πτώση των τιμών μπορεί να προκαλέσει ντόμινο καθώς η απαίτηση των τραπεζών για περισσότερες εξασφαλίσεις είναι πιθανόν να οδηγήσει σε πωλήσεις ακινήτων όσο – όσο, σύμφωνα με σύμβουλος του διευθυντή της σουηδικής χρηματοπιστωτικής Αρχής.

Οι νησίδες σταθερότητας

Αν και υπάρχουν κάποιες νησίδες σταθερότητας στην Ευρώπη, όπως η Ιταλία και η Ισπανία, αλλά και η Ελλάδα, όπου οι αγορές είχαν πληγεί ιδιαίτερα μετά την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση, η βρετανική αγορά κατρακυλά και η γερμανική μπορεί, σύμφωνα με τις εξελίξεις, να ακολουθήσει.

Τα δάνεια, ομόλογα και άλλες μορφές χρέους που έχουν δοθεί σε ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ευρώπη και τη Βρετανία ή έχουν χορηγηθεί με ενέχυρο ακίνητα ανέρχονται σε 1,9 τρισ. ευρώ, σχεδόν όσο είναι το μέγεθος της ιταλικής οικονομίας, σύμφωνα με στοιχεία της Ευρωπαϊκής Τραπεζικής Αρχής. Περίπου το 20% των δανείων αυτών, ή περίπου 390 δις. ευρώ, λήγουν φέτος.

Περισσότερες επιλογές για τους επενδυτές

Το θετικό στη διαγραφόμενη κρίση είναι ότι οι επενδυτές έχουν περισσότερες διαθέσιμες επιλογές καθώς νέοι φορείς, όπως τα κλειστού τύπου ταμεία πιστώσεων, έχουν επεκταθεί την περασμένη δεκαετία. Συνολικά, τα δάνεια που χορήγησαν ασφαλιστικές εταιρείες και άλλοι εναλλακτικοί δανειστές στη βρετανική αγορά ακινήτων στο α' εξάμηνο του 2022 ήταν περισσότερα από αυτά που έδωσαν οι τράπεζες.

Σύμφωνα με δηλώσεις του διευθύνοντα συμβούλου της Cantor Fitzgerald στο Νταβός, τους επόμενους 18 μήνες οι επενδυτές θα «ρίξουν» κεφάλαια – ρεκόρ στα λεγόμενα ευκαιριακά funds που κάνουν πιο ριψοκίνδυνες τοποθετήσεις στο real estate. Όπως είπε ο ίδιος, η τάση αυτή θα βοηθήσει στην επιτάχυνση της ανάκαμψης των αγορών ακινήτων.

Τα νέα αυτά εργαλεία μπορεί να κάνουν την αναταραχή μικρότερη σε διάρκεια απ’ ότι στο παρελθόν , όταν οι τράπεζες κρατούσαν τα δάνεια επί χρόνια στο χαρτοφυλάκιό τους. Αναλυτές της Danske Bank στη Στοκχόλμη αναμένει ότι η επανεκκίνηση της αγοράς θα είναι σχετικά συντεταγμένη