Η περιπέτεια της κτηματογράφησης στο Ηράκλειο και ο "τεράστιος κίνδυνος"

Ανοιχτή επιστολή απευθύνει η δικηγόρος Μαρία Βουρλιωτάκη για τον "τεράστιο κίνδυνο" που - όπως υπογραμμίζει - ελλοχεύει η λήξη της προθεσμίας διόρθωσης των αρχικών εγγραφων του Κτηματολογίου Ηρακλείου. 

Στην επιστολή, που συνυπογράφουν περισσότεροι από 100 δικηγόροι του Ηρακλείου αναφέρεται:

""Ο νομικός κόσμος του Ηρακλείου, στον οποίο ανήκω, ζει το τελευταίο διάστημα σε ένταση και μεγάλη ανησυχία, καθώς πλησιάζει η καταληκτική προθεσμία της δυνατότητας των πολιτών του Ηρακλείου να προβούν σε διορθώσεις των αρχικών εγγραφών των ακινήτων τους, την 31-12-2020.  Ας δούμε όμως με απλό και κατανοητό τρόπο πώς φτάσαμε μέχρι εδώ:

Η «περιπέτεια» της κτηματογράφησης στο Δήμο Ηρακλείου, που αφορά κυρίως τα ακίνητα που βρίσκονται στα παλιά διοικητικά όρια του Δήμου Ηρακλείου (πόλη Ηρακλείου, Φορτέτσα, Βασιλειές, Σύλλαμο, Αθάνατοι, Κνωσός, Μαλάδες Φοινικιά κλπ) ξεκίνησε το έτος 1999, πιλοτικά στο Ηράκλειο και σε άλλες (λίγες) περιοχές της χώρας. Μετά από καθυστερήσεις και 4  αναρτήσεις, στις οποίες οι πολίτες ταλαιπωρήθηκαν ιδιαίτερα, λόγω και του ότι η ιστορία του κτηματολογίου ήταν ένα νέο γράφημα στα δεδομένα μας, το Κτηματολογικό Γραφείο Ηρακλείου ξεκίνησε την δραστηριότητα του στις 2 Δεκεμβρίου 2010. Θα έπρεπε δηλαδή, οι πολίτες, από την ημερομηνία αυτή,  να απευθυνθούν στο γραφείο αυτό ή σε επαγγελματίες νομικούς ή μηχανικούς και να ελέγξουν την περιουσία τους, εάν αυτή είχε αναγραφεί ορθά ως προς την θέση, νομική της ταυτότητα (σωστό ιδιοκτήτη), έκταση και όρια, οι τράπεζες και το δημόσιο να φροντίσουν για τη διευθέτηση των δικών τους θεμάτων και γενικά όσοι έχουν ακίνητα στην προαναφερόμενη περιοχή, να φροντίσουν την τακτοποίηση τους, εάν αυτά, δεν είχαν μεταφερθεί ορθά στη δημιουργηθείσα αυτή βάση δικαιωμάτων.  Να σημειώσουμε εδώ ότι στο διάστημα των 11 αυτών χρόνων (1999-2010) έγιναν πολλές αλλαγές στους εργολάβους και υπεργολάβους, παραπάνω αναρτήσεις και πολλά λάθη, που οφείλονταν σε αυτό και όχι στις δηλώσεις των πολιτών. 

Με βάση το νόμο (2664/1998, άρθρο 6 παρ. 2, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 37 ν. 4361/2016) η αποκλειστική προθεσμία των διορθώσεων των αρχικών εγγραφών είναι 14 έτη για τις περιοχές που κηρύχθηκαν υπό κτηματογράφηση πριν το έτος 2006, δηλαδή – μεταξύ άλλων – και για το Ηράκλειο. Επομένως και με βάση το νόμο, η προθεσμία της διόρθωσης των λαθών στις περιουσίες μας, ήταν η 31-12-2024. (Να επισημάνω στο σημείο αυτό, ότι η ως άνω προθεσμία παρατάθηκε διαδοχικά με εγκυκλίους και λοιπές διατάξεις μέχρι και το έτος 2026 για την περιοχή του Ηρακλείου). 

Δε θα μιλήσω στη φάση αυτή για την ολιγωρία των πολιτών του Ηρακλείου να προσέλθουν και να επιδιώξουν τη διόρθωση των λαθών αυτών, ως είχαν υποχρέωση, εάν φυσικά υποθέσουμε ότι είχαν ενημερωθεί κατάλληλα και αρμοδίως προς τούτο. 

Και τούτο διότι μέσα στα έτη αυτά, δηλαδή από το 2010 μέχρι και σήμερα που γράφονται οι λέξεις αυτές, οι πολίτες της χώρας μας δοκιμάστηκαν πολλαπλώς, κλήθηκαν να αντιμετωπίσουν ζητήματα οικονομικής επιβίωσης, επιβαρύνθηκαν τα ακίνητά τους με φόρους (ΕΝΦΙΑ) και τέλη και έξοδα νομιμοποίησης, κλήθηκαν να υποστηρίξουν μία άλλη κτηματογράφηση σε μεγάλο τμήμα του νομού Ηρακλείου, που απασχόλησε το μεγαλύτερο μέρος των συμβολαιογράφων, που δεν είχαν τη δυνατότητα να ασχοληθούν και τις αναγκαίες πράξεις για τις διορθώσεις των αρχικών εγγραφών,  και τελικά σήμερα προσπαθούμε να επιβιώσουμε και από τις φυσικές καταστροφές και την πανδημία, που μαστίζει τη χώρα.  Ειδικά η τελευταία αυτή «πρόκληση», που αφορά το σύνολο του πληθυσμού του πλανήτη μας, έχει στερήσει από τους πολίτες – εντολείς μας τη δυνατότητα να κινηθούν προς την κατεύθυνση της διόρθωσης των αρχικών εγγραφών αφού για μεγάλο χρονικό διάστημα του πρώτου και του παρόντος lockdown οι υπηρεσίες ενδιαφέροντος παρέμειναν κλειστές ή υπολειτουργήσαν και υπολειτουργούν, στερώντας τη δυνατότητα εργασίας προς την κατεύθυνσή αυτή τουλάχιστον για το ήμισυ του τρέχοντος έτους. Πέραν τούτου ωστόσο, θα πρέπει να επισημανθεί ότι οι απαιτήσεις της διόρθωσης αυτής είναι κοστοβόρες (αναφέρω χαρακτηριστικά την περίπτωση αγωγών που πρέπει να επιδοθούν με δικαστικό επιμελητή σε πλήθος εναγομένων), χρονοβόρες, συχνά εμποδιζόμενες από μία γραφειοκρατία που δεν εμφανίζει σημάδια ευλυγισίας προκειμένου να επιτευχθεί ο στόχος του κτηματολογίου και απαιτούν την συνεργασία πολλών επαγγελματιών για την επίτευξη του αποτελέσματος (συμβολαιογράφων, δικηγόρων και μηχανικών).  

Και ενώ η κατάσταση είχε ως περιγράφεται, επήλθε «εν μία νυκτί» κυριολεκτικά σύντμηση της παραπάνω, νομοθετικά ορισμένης προθεσμίας κατά 6 ολόκληρα έτη, με καταληκτική ημερομηνία πλέον την 31-12-2020 (νόμος 4623/2019, άρθρο 102) για τη διόρθωση των αρχικών εγγραφών στο Κτηματολογικό Γραφείο Ηρακλείου. Ουδεμία δικαιολογία ή αιτιολογία υπήρξε αρμοδίως για την «καρατόμηση» αυτή. 

Έτσι, σήμερα το Ηράκλειο είναι πιθανόν η μόνη περιοχή της Ελλάδας, που αν και είχε κηρυχθεί σε κτηματογράφηση πριν το έτος 2006, δεν έχει την εκ του νόμου προθεσμία των 12 και μετέπειτα 14 ετών για τη διόρθωση των αρχικών εγγραφών. 

Σε όλα τα παραπάνω, θα ήθελα να προσθέσω και δύο πρακτικές δυσκολίες, που εξ όσων γνωρίζω από την συνεργασία μου με συναδέλφους άλλων περιοχών της χώρας, δεν υφίστανται αλλού ή δεν υφίστανται σε αυτόν τον βαθμό: το Υποθηκοφυλακείο Ηρακλείου, θεωρητικά  η υπηρεσία που θα αποτελέσει τη βάση για τη μετάβαση από το σύστημα του υποθηκοφυλακείου σε αυτό του (πολυδιαφημιζόμενου) Κτηματολογίου, υπολειτουργεί (είναι και υποστελεχωμένο) εδώ και πολλά έτη, με όσους κινδύνους για την ασφάλεια των συναλλαγών εν γένει, τούτο συνεπάγεται. Ομοίως υποστελεχωμένο και υπολειτουργούν είναι και το Κτηματολογικό Γραφείο Ηρακλείου (αρκεί να σημειωθεί ότι με έξοδα άλλων φορέων πληρώνονται δικηγόροι και στις δύο υπηρεσίες για να κάνουν αυτά, που θα έπρεπε να κάνει η Πολιτεία). 

Η νομοθετική αυτή τροποποίηση των όσων μέχρι τότε γνωρίζαμε, ήρθε μεν ως «ανάσα» σε περιοχές, των οποίων η προθεσμία είχε λήξει (περιοχές που είχαν κτηματογραφηθεί μετά το έτος 2006) και ουσιαστικά παρατάθηκε για ακόμη 2 ή 3 έτη, ωστόσο έπληξε κυριολεκτικά το Δήμο μας καθώς μας αποστέρησε 4 ολόκληρα έτη δυνατότητας διόρθωσης εγγραφών (4 βάσει νομοθετικής ρύθμισης, ουσιαστικά 6 λόγω δύο παρατάσεων που είχαν δοθεί με εμβόλιμες διατάξεις). Και για να εξηγήσουμε τι σημαίνει αυτό, αναφέρομαι σε ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη», που αν δεν κατατεθεί έγκαιρα η αίτηση από τον πραγματικό ιδιοκτήτη τους, θα περάσουν στην κυριότητα του Ελληνικού Δημοσίου, αφορά την περίπτωση ακινήτων που εκ λάθους αναγράφουν άλλο ιδιοκτήτη, ο οποίος και θα ιδιοποιηθεί το ακίνητο αυτό μετά την λήξη της δυνατότητας διόρθωσης αυτής της εγγραφής προς όφελός του, την απόσπαση τμημάτων από μεγάλα γεωτεμάχια, στα οποία υπάρχει εξ αδιαθέτου συγκυριότητα όλων όσων είχαν αποκτήσει εξ αδιαιρέτου ποσοστά σε αυτά με αποτέλεσμα όλοι οι συγκύριοι του γεωτεμαχίου να είναι και συγκύριοι των υφιστάμενων οικοδομών  (περιοχές όπως Άγιος Ιωάννης, Μασταμπάς, Κορακουβούνι κλπ), αφορά πράξεις συμβολαιογραφικές ή άλλες σχετικά με τα ακίνητα, που είχαν γίνει και είχαν καταχωρηθεί στο υποθηκοφυλακείο Ηρακλείου, αλλά δεν καταχωρήθηκαν στο Κτηματολόγιο και δεν φαίνονται σήμερα, αφορά ακόμη ακόμη και αυτά τα δικαιώματα τα εξασφαλιστικά των τραπεζών (προσημειώσεις και υποθήκες), που αν και έχουν καταχωρηθεί στο υποθηκοφυλακείο, δεν πρόλαβαν να μεταφερθούν στο Κτηματολόγιο και θα χαθούν και αυτά. 

Ωστόσο, την ψήφιση του νόμου αυτού, που ετσιθελικά στέρησε από τους πολίτες του Ηρακλείου 6 ολόκληρα έτη (4 νομοθετικά και 2 με βάση νεότερες, εμβόλιμες διατάξεις) που είχαν στη διάθεση τους να τακτοποιήσουν τις σοβαρές εκκρεμότητες μίας αντικειμενικά «δύσκολης» (κτηματογραφικά) περιοχής (κληροτεμάχια, εξ αδιαιρέτου συγκυριότητες, άναρχη δόμηση, συχνή χρησικτησία), στήριξαν με την ψήφο τους και οι βουλευτές του Νομού μας. 

Σε λιγότερο από ενάμιση μήνα, που τα ακίνητα των πολιτών θα «κλειδώσουν» στην προβληματική κατάσταση που είναι στο σύνολό τους, αφού – εφόσον δε δοθεί η απολύτως νόμιμη και αυτονόητη για τα δεδομένα μας παράταση – δεν θα επιτρέπεται καμία παρέμβαση σε αυτά, ποιοι θα βρεθούν τελικά προ των ευθυνών τους; Ποιοι και πόσοι από εμάς θα βρεθούν λιγότεροι των περιστάσεων;"