Ριζικές αλλαγές στον τουρισμό φέρνει το νέο ειδικό χωροταξικό πλαίσιο

Δομικές ανακατατάξεις φέρνει στην τουριστική βιομηχανία το νέο ειδικό χωροταξικό πλαίσιο για τον Τουρισμό, το οποίο παρουσιάζει «Το Βήμα». Κεντρικός του στόχος η συγκέντρωση της βαριάς βιομηχανίας της χώρας σε «τουριστικά χωριά» και ο περιορισμός της διάσπαρτης εκτός σχεδίου δόμησης. Και βασικό εργαλείο του για να τον υλοποιήσει, η πριμοδότηση όσων επενδύουν σε οργανωμένους τουριστικούς υποδοχείς με έξτρα τετραγωνικά, τα οποία σε ορισμένες περιπτώσεις θα φτάνουν το 50% της επιτρεπόμενης δόμησης σήμερα.

Σύμφωνα με την τελευταία εκδοχή του κειμένου – το οποίο έχει παραδοθεί από τον μελετητή στην αρμόδια Διεύθυνση Χωροταξικού Σχεδιασμού – οι μεγάλης κλίμακας τουριστικές αναπτύξεις διατηρούνται και ενισχύονται, παρά την έντονη κριτική που είχαν δεχθεί τα προηγούμενα χρόνια από οργανώσεις και επιστημονικούς φορείς οι οποίοι υποστήριζαν ότι είναι ασύμβατες με την κλίμακα της χώρας, παραθέτοντας παραδείγματα από την καταστροφή της ακτογραμμής σε Ισπανία και Τουρκία.

Η χώρα χωρίζεται σε κατηγορίες

Το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό αποτελεί κείμενο αρχών που χωρίζει τη χώρα σε κατηγορίες ανάλογα με τον βαθμό τουριστικής ανάπτυξης και ορίζει τις βασικές κατευθύνσεις ανάπτυξης. Είναι αξιοσημείωτο ότι η Ελλάδα εδώ και μια πενταετία στερείται ενός ειδικού πλαισίου, μετά την ακύρωση των δύο προηγούμενων (του 2009 και του 2013) από το Συμβούλιο της Επικρατείας. Σήμερα η τουριστική ανάπτυξη προχωρεί βάσει των Περιφερειακών Χωροταξικών Πλαισίων, εκ των οποίων τα μισά είναι παρωχημένα, αλλά ακόμη εκκρεμεί η αναθεώρησή τους.

Οι ρυθμίσεις και τα μπόνους δόμησης

Στις σχετικές ρυθμίσεις που περιλαμβάνονται στο σχέδιο του νέου ειδικού πλαισίου, προωθείται μείωση της αρτιότητας στα Σύνθετα Τουριστικά Καταλύματα (ΣΤΚ), τα περίφημα τουριστικά χωριά, που σήμερα αναπτύσσονται σε εκτάσεις από 150 έως 800 στρέμματα. Ουσιαστικά εισάγεται μια νέα κατηγορία τουριστικής ανάπτυξης (4 ή 5 αστέρων) για ΣΤΚ μικρής κλίμακας, 30 έως 150 στρέμματα, με συντελεστή δόμησης 0,2 και τουριστική κατοικία στο 10% της έκτασής τους. Ωστόσο, όπως αναφέρουν στο «Βήμα» πολεοδόμοι, θα πρέπει να μπει μια δικλίδα ασφαλείας. «Σήμερα σε ένα νησί χτίζεις ΣΤΚ με συντελεστή δόμησης 0,1 στα 150 στρέμματα. Εάν περάσουν οι νέες ρυθμίσεις ποιος θα εμποδίσει έναν επενδυτή να το σπάσει στα πέντε και να χτίσει με συντελεστή 0,2; Δηλαδή αύξηση της δόμησης κατά 100%» τονίζουν.

Τα μπόνους δόμησης δίνονται ως «τυράκι» προκειμένου να γίνουν πιο ελκυστικές για τους επενδυτές οι οργανωμένες μορφές ανάπτυξης τουρισμού (ΟΜΑΤ), οι οποίες προβλέπονται ήδη σε διάσπαρτα θεσμικά πλαίσια. Για παράδειγμα, προτείνεται αύξηση των επιτρεπόμενων τετραγωνικών δόμησης κατά 50% σε όσους επενδύουν σε ΠΟΤΑ (Περιοχές Ολοκληρωμένης Τουριστικής Ανάπτυξης). Και επειδή πρόκειται για μεγάλες αναπτύξεις, το… δέλεαρ της έξτρα δόμησης είναι ακόμη πιο σημαντικό. Για παράδειγμα, σε 800 στρέμματα – που είναι η μικρότερη έκταση για ανάπτυξη ΠΟΤΑ, οι οποίες μπορούν να αξιοποιήσουν περιοχές χιλιάδων στρεμμάτων – αύξηση του συντελεστή δόμησης από 0,2 σε 0,3 δίνει επιπλέον δόμηση 80.000 τ.μ.

Δεν είναι τυχαίο ότι η πρόθεση για γενναία αύξηση της επιτρεπόμενης δόμησης προκαλεί εντύπωση στους πολεοδόμους που απευθύνθηκε «Το Βήμα», οι οποίοι εκτιμούν ότι, εάν τελικά η πρόταση νομοθετηθεί, μπορεί να εγείρει ζητήματα αντισυνταγματικότητας βάσει της νομολογίας του Συμβουλίου της Επικρατείας περί πολεοδομικού κεκτημένου. Ωστόσο, όπως σχολιάζουν, οι υπόλοιπες ρυθμίσεις του ειδικού πλαισίου «κινούνται προς τη σωστή κατεύθυνση».

Ξαναγεννιούνται τα «Δασικά Χωριά»

Ειδικότερα, παρέχονται κίνητρα για απόσυρση παλιών καταλυμάτων. Με την παραχώρησή τους στους ΟΤΑ για μη τουριστικές χρήσεις, οι ιδιοκτήτες θα αποκτούν δικαίωμα δόμησης νέων καταλυμάτων με αυξημένο συντελεστή κατά 20% (για 5 αστέρων) και 10% (4 αστέρων) σε άλλη έκταση εντός του ίδιου δήμου. Εξτρα τετραγωνικά θα κερδίζουν επίσης καταλύματα και υποδοχείς «πρότυπου χαρακτήρα» με  ήπιο ενεργειακό, περιβαλλοντικό, υδατικό αποτύπωμα, όπως και πολυτελή καταλύματα πολλών αστέρων για δημιουργία κοινόχρηστων χώρων.

Σε δάση και δασικές εκτάσεις προτείνεται, κατ’ εξαίρεση, δημιουργία ορειβατικών καταφυγίων ενώ ξαναγεννιούνται τα «Δασικά Χωριά» που, σύμφωνα με παλαιότερες ρυθμίσεις, μπορούν να φιλοξενήσουν έως 80 άτομα. Στις περιοχές Natura, οργανωμένες μορφές τουρισμού ήπιας ανάπτυξης μπορούν να συμπεριλαμβάνουν τμήματα προστατευόμενων περιοχών.

Οι εγκαταλελειμμένοι ορεινοί οικισμοί με αρχιτεκτονικό ενδιαφέρον θα μπορούν να αξιοποιηθούν τουριστικά με μετατροπή κτιρίων σε καταλύματα και με νέες μεγαλύτερου μεγέθους επενδύσεις (αύξηση έως 20% της υφιστάμενης δομημένης επιφάνειας).

Γενικότερα, ως προς τη δόμηση σε περιοχές εκτός σχεδίου πόλεων και ορίων οικισμών, ο νομοθέτης προτείνει αρτιότητα στα δέκα στρέμματα για περιοχές υπεραναπτυγμένες, αναπτυγμένες και αναπτυσσόμενες τουριστικά και στα έξι στρέμματα (από 4 στρέμματα σήμερα) στις υπόλοιπες.

Στο ειδικό πλαίσιο, έχουν προστεθεί και υγειονομικές προβλέψεις για τις τουριστικές υποδομές, οι οποίες, λόγω πανδημίας, θεωρούνται πλέον αναγκαίες. Τα χρονοδιαγράμματα – μετά τις παρατάσεις που πήραν ελέω πανδημίας – δείχνουν ότι η χώρα θα έχει ειδικό χωροταξικό στα τέλη του 2021 καθώς αναμένεται η ολοκλήρωση της στρατηγικής μελέτης περιβαλλοντικών επιπτώσεων και μια μακρά περίοδος διαβούλευσης με τους εμπλεκόμενους φορείς.

Πλωτά εστιατόρια και glaming

Glamping προτείνεται σε βραχονησίδες και ακατοίκητα νησιά με έκταση μικρότερη των 300 στρεμμάτων ή νησιά που βρίσκονται σε απόσταση μικρότερη των 10 ναυτικών μιλίων από τα θαλάσσια σύνορα της χώρας ή μεγαλύτερη των 10 μιλίων από την παράκτια ηπειρωτική χώρα και από νησιά με ακτοπλοϊκή πρόσβαση. Πρόκειται για πολυτελή εκδοχή camping που απευθύνεται σε φυσιοδίφες με γεμάτα πορτοφόλια.

Στα υπόλοιπα ακατοίκητα νησιά το ειδικό πλαίσιο προωθεί οργανωμένες ήπιες τουριστικές αναπτύξεις ή «πρότυπου χαρακτήρα», μια πιστοποίηση που θα εξειδικευθεί αργότερα με ΚΥΑ με κριτήριο το χαμηλό περιβαλλοντικό αποτύπωμα.

Το ίδιο και στα 46 νησιά που χαρακτηρίζονται ως αναπτυγμένα και αναπτυσσόμενα (Αίγινα, Αμοργός, Νάξος, Πάρος, Σύμη κ.λπ.), με εξαίρεση τη Ρόδο και την Κέρκυρα. Στα υπόλοιπα κατοικημένα νησιά, η κατασκευή νέων καταλυμάτων (μέγιστης δυναμικότητας 100 κλινών) θα πρέπει να είναι άνω των τριών αστέρων.

Στην παράκτια ζώνη της χώρας θα επιτρέπεται για οργανωμένες μορφές ανάπτυξης τουρισμού η παραχώρηση δικαιώματος χρήσης αιγιαλού, παραλίας, θαλάσσιου χώρου, για την κατασκευή ή μετασκευή (ανά 500 μέτρα παράλιου μετώπου) ενός ξύλινου διαδρόμου επί πασσάλων, πλάτους έως τρία μέτρα στο χερσαίο τμήμα, ο οποίος θα προεκτείνεται στη θάλασσα μέχρι 100 μέτρα από τον αιγιαλό και θα καταλήγει σε εξέδρα μέγιστου εμβαδού 300 τ.μ., για εγκατάσταση χώρων εστίασης και αναψυχής (χωρίς μουσική).

«Ψαλίδι» στα airbnb

Το νέο πλαίσιο θέτει περιορισμό στον αριθμό των προς μίσθωση χώρων «διαμοιρασμού» που θα ορίζεται ως ποσοστό επί των κλινών των κύριων τουριστικών καταλυμάτων.

Η βραχυχρόνια μίσθωση δεν θα επιτρέπεται σε άνω των δύο ακινήτων ανά ΑΦΜ και δεν θα μπορεί να υπερβαίνει τις 30 ημέρες ανά ημερολογιακό έτος στις κορεσμένες τουριστικά περιοχές (ή τις 60 στις αναπτυγμένες). Επίσης θα απαγορεύεται μίσθωση άνω των δύο ακινήτων ανά ΑΦΜ και άνω των 60 ημερών ανά έτος στα τουριστικά αναπτυγμένα και αναπτυσσόμενα νησιά καθώς και σε νησιά κάτω των 10.000 κατοίκων.